Недвижимость Бали - это виллы, таунхаусы и апартаменты премиум и эконом класса с видом на океан, джунгли, горные каньоны или рисовые поля.
В настоящее время Бали демонстрирует максимальную в мире доходность (10-15% годовых от аренды) при инвестициях в недвижимость и ожидается продолжение роста доходности в ближайшие 10 лет.
Цены на недвижимость Бали только начинают свой рост и начинаются в настоящее время 1 800 $ - 2500 $ на стадии Presale, что обусловлено низкой стоимостью земельных участков и отсутствием ограничивающих регламентов на строительство от государства. В среднем ликивидная недвижимость находится в диапазоне от 120 000 до 350 000 $. При этом рост туризма, ограниченная площадь острова в популярных курортных районах таких как Чангу, Семеньяк, Санур, Убуд приводит к дефициту недвижимости, что стимулируют рост цен достигающих в готовой недвижимости 3 500 доллавро США и приводит к развитию новых локаций таких как Улувату и Букит в целом.
Остров Бали
Остров Бали находится в Индонезии в архипелаге из 17 000 островов, численностью населения 275 000 000 человек и приростом населения в 10% в год. Сам остров составляет 5780 квадратных километров.
Политическая стабильность и безопасность Республиканско-президентский тип правления. Доминирующая религия в Индонезии - Ислам, но на самом Бали - Индуизм. Безопасная и стабильная страна для инвестиций иностранного бизнеса.
Экономика - устойчивый раст благодаря туризму и общему экономическому росту Индонезии. Рынок на стадии восстановления и роста. Рост экономики, низкая инфляция и рост доходов населения - приводит к росту покупок недвижимости на Бали населением Индонезии с целью получения дохода от сдачи в аренду туристам. Одновременно с этим увеличиваются зарубежные инвестиции, что приводит к ежегодному росту стоимости земельных участков на 10 - 15% и соответствующему росту стоимости цены объектов недвижимости и стоимости аренды.
Инфраструктура - строятся новые дороги, аэропорт и развивается цифровая инфраструктура.
Туризм - пассажиропоток 20 000 000 человек в год. Высокая нагрузка на популярные локации, за счет дефицита недвижимости и не смотря на высокие нагрузка на дороги приводит к росту цен в таких локациях и стимулирует рост новых районов где сохраняется высокий потенциал роста от инвестиций в недвидиомть .
Климат - экваториально-муссонный. Средняя температура 7 - 31°C
Сезонность - Сухой (Апрель - Октябрь). Дожди (Ноября - Март). Влияние сезонности на туризм - низкое. Поэтому на Бали максимальная заполняемость ликвидных объектов недвижимости.
Доходность и ликвидность - с аренды 10 - 15%, покупка новостроек и продажа до 25%. прос на аренду и покупку недвижимости увеличивается как за счет зарубежных покупателей и инвесторов, так и за счет роста среднего класса в Индонезии, который так же приобретает Балийскую недвижимость. Растущий спрос на недвижимость и дефицит земельных участков приводят к перманентному росту цен и прзволяюи извлекать максимальный доход от инвестиций в недвижимость.
Право и налоги - владение недвижимостью через долгосрочную аренду до 80 лет в формах собственности - freehold и leashold . Низкие налоги - 10%-20%.
Виза и ВНЖ - Есть различные виды туристических виз. Виза для инвесторов - Kitas для инвесторов. Продливается кажде 2 года.
Риски - удаленные районы могут быть слабо развиты и менее востребованы.
Прибыль от сдачи в аренду
Доход от сдачи недвижимости на Бали в аренду, достигает 17%, то есть окупаемость от сдачи в аренду 6 лет. При этом средняя доходность на Бали от сдачи в аренду недвижимости 11%. Для достижения максимальной доходности необходимо выбирать объекты в популярных районах для платёжеспособных иностранных туристов, с хорошим видом. При выборе недвижимости можно рассматривать как новостройки с прогнозируемой доходностью, так и готовые объекты с подтвержденной доходностью.
Максимальный доход достигается с посуточной сдачи в аренду, а также со сдачи в аренду апартаментов. Поэтому апартаменты в настоящее время пользуются максимальным спросом.
Определить доходность локации может опытный специалист по сдаче в аренду, конкурентный анализ по данной локации с помощью сервисов типа booking, airbnb, а так же в случае если недвижимость уже сдавалась отчет управляющей компании.
Прибыль от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства
Чистый доход от перепродажи при покупке дома или апартамента на ранней стадии строительства составляет 10% - 25% от вложенного капитала.
В некоторых случаях продажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства удается достичь 40% доходности. Это чаще всего удачные преcейлы от крупных застройщиков, которые происходят несколько раз в году.
В среднем, длительность строительства вилл и таунхаусов полтора года.
Длительность строительства апартаментов 2 года.
Рекомендуемый вход в новостройки от 150 000 $ например при стоимости на ранней стадии строительства 1 800 $ за м2 и цене продажи конечному покупателю 2 400 $ за м2 - 3 000 $ за м2.
Чем раньше инвестор входит в объект недвижимости тем больше может быть доход от сдачи в аренду либо перепродажи.
Прибыль от Девелоперских проектов
Доходность от девелоперских проектов 20 - 30% годовых.
Порог входа в девелоперские проекты от 1 000 000 $.
Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 1,5 года.
Рассрочка для иностранцев
Рассрочка на Бали предоставляется на срок строительства объекта. Обычно это до двух лет.
Предоплата составляет 25 - 35% от стоимости.
Получение кредита на Бали формально возможно при наличии компании на Бали, наличии налогового номера, осуществлении финансовой деятельности демонстрирующей платёжеспособность сроком не менее года и наличии земельного участка в freehold под залог .
Затраты и налоги
Коммунальные платежи
Если дом вы будете использовать для себя, то затраты на обслуживание будут включать в себя только коммунальные платежи:
Итого затраты до 300 $ в месяц.
Расходы на управляющую компанию
Если дом предназначен для сдачи в аренду, то в таком случае появляются затраты на:
Таким образом, при сдаче объекта в недвижимости в аренду с помощью управляющей компании затраты будут составлять вместе с коммунальными платежами до 50% от цены размещения объектов недвижимости на OTA.
Налоги на Бали
Налог (VAT) при покупке недвижимости составляет 11%.
Обратите внимание на то, что налог (VAT) хоть считается от полной стоимости недвижимости. При этом, налоги могут разделяться 50%/50% между продавцом и покупателем.
Налог (VAT) при сдаче в аренду на Бали так же составляет 11%.
Налог на вывод дивидендов для иностранцев - нерезидентов Индонезии 20%
Налог на вывод дивидендов для иностранцев - резидентов Индонезии 10%
Практика показывает, что при покупке недвижимости налоги входят в стоимость. При сдаче в аренду налог за аренду и налог на прибыль включается в услуги управляющей компании и в результате вы получаете чистую прибыль после уплаты всех налогов составляющую 50% от выручки.
Виды собственности недвижимости на Бали
На Бали собственность принадлежит тому, кто владеет землей по праву Freehold или Leashold.
1. Freehold - полное право собственности сроком на 80 лет, при котором владелец является абсолютным собственником земли и недвижимости. Наследники также получают право собственности после смерти его владельца. Владение земельным участком новым собственником во Freehold заверяется у нотариуса и государственными органами. Объект недвижимости на земельном участке является собственностью владельца и на него также выдаются сертификат.
2. Leasehold - субаренда, при которой новому владельцу переходит полное право собственности на ограниченный срок, например на 25 - 35 лет с правом перепродажи и приоритетного продления.
Leashold предпочтительней для покупателей недвижимости, так как земельный участок в Leashold дешевле чем Freehold. К примеру стоимость земельного участка в Leashold на 20 лет будет стоить в 4 раза дешевле чем Frehold на 80 лет.
Оба права собственности обязательно необходимо заверить у нотариуса.
Документы на недвижимость
При приобретении недвижимости владелец получает следующие документы:
Если вы приобретаете виллу или таунхаус.
Если вы приобретаете апартаменты.
В случае если Вы приобретаете для сдачи в аренду и не планируете сами заниматься сдачей и управлением объектом недвижимости - Вам будет необходимо заключить договор с управляющей компанией, которая будет предоставлена вам застройщиком либо, которую вы можете привлечь самостоятельно.
Во всех случаях документы обязательно необходимо заверять у нотариуса !
Для сделки необходим только загранпаспорт инвестора.
Договор подписывается вместе с первым взносом.
ВНЖ на Бали
На Бали можно получить различные виды туристических и долговременных виз (ВНЖ).
Краткосрочные визы можно получить на 45 дней и на 2 месяца.
Долговременная виза, которая является видом на жительство (ВНЖ) позволяющая проживать на Бали до 2 лет с правом вылета и влета называется КИТАС. В зависимости от того хотите ли Вы получить только проживать на Бали или вести здесь свой бизнес КИТАС будет стоить от 1 500$ до 3 000 $ в год.
Так же на Бали можно получить визу второй дом сроком на 5 - 10 лет. Для этого Вам надо будет держать на счету в Индонезии два миллиарда индонезийских рупий или эквивалентная сумма в иной валюте (приблизительно 134 000$) либо приобрести недвижимость во фри холд на ту же сумму либо более.
Районы Бали
1. Наиболее популярна у молодежи центральная часть Бали где с западной стороны расположены районы - Чангу, Керобокан, Семиньяк, Умалас, Кута, Переренан. Исторически здесь самые популярные серферские споты. Эти районы находятся у побережья где больше всего туристов. Здесь множество ночных клубов, ресторанов, спортивных клубов и кинотеатров. Здесь постоянно высокая доходность в недвижимости со средней заполняемостью объектов более 65 % И также высокая доходность от перепродажи объектов недвижимости.
2. В центре Бали находится культурный центр Бали город Убуд. Туристы всех возрастов посещают Убуд для получения эзотерического вдохновения и просмотра множества храмов, рисовых полей и поездок отсюда в горы в районе Кентамамни, где можно в одной из кафешек на склонах горы увидеть восхитительный рассвет.
Доходность от аренды в Убуде сравнима и в некоторых случаях превышает доходность от сдачи в аренду недвижимости в заподно-центральных районах Бали. Заполняемость недвижимости в Убуде порядка 70%.
3. На восточном побережье центральной части Бали находиться город Санур, где предпочитает отдыхать старшее поколение. Здесь так же находятся рестораны и прогулочные улицы, но исторически здесь более спокойная атмосфера.
4. Столица Бали - Денпасар - находиться в центральной части Бали, но она не представляет интереса для туристов и инвестиций в недвижимость.
5. Обширная восточная и северная часть острова Бали представляет сабой менее популярные, но перспективные районы для инвестиций - Амед и Чандидаса. Сюда обычно приезжают на выходные туристы долго проживающие на Бали. Эти районы в будущем могут оказаться востребованными для инвестиций.
6. Полуостров Букит находящийся на южной части Бали с особым VIP районом (Нуса-Дуа): Районы Букита - Джимбаран, Улувату (Печату), Унгасан, Кутух, Беноа и район Нуса-Дуа. В настоящее время это быстроразвивающийся и перспективный район Бали. В частности на Буките, район Нуса-Дуа является территорией для эксклюзивного отдыха, где концентрируются отели 5* и соответствующего уровня инфраструктура. Района Нуса-Дуа и в целом весь Букит интересен для инвестирования у побережья океана. В среднем стоимость м2 у океана начинается от 7 000 $ за м2, в то же время в километре от побережья цены будут средне рыночные от 2 000 $ за м2.
Климат Бали
Бали, окруженный Тихим и Индийским океанами, представляет собой остров с обширными красивыми пляжами, клифами, рисовыми полями, пальмовыми джунглями, горами и вулканами, где развиваются небольшие города растущие в туристические центры, каждый из которых уникален и неповторим. В Бали тропический климат, при это есть районы с теплым клиемтомклимата с температурой воздуха 26% градусов - Чангу, Санур, Семеньяк, Амед, средним климатом в Убуде и даже прохладным климатом в горах Кентомани.
Сезоны
- сухой (Апрель - Октябрь)
- дождливый (Ноября - Март)
Среднегодовая температура воздуха 27 - 31°C
Температура воды в океане 26 - 30 °С
Застройщики Бали
Мы отобрали для вас лучших и надежных застройщиков Бали построивших десятки гектар недвижимости от комплексов вилл и апартаментов до лучших пятизвездочных гостиниц Бали и демонстрирующих максимальную доходность от инвестиций.
Вилла на Бали
Танхаусы на Бали
Таунхаусы на Бали также располагаются в популярных локациях и прежде всего приобретаются для получения арендного дохода из-за относительно низкой цены инвестиций. Таунхаусы в отличие от вилл соединены общей стеной с соседним зданием, что снижает затраты на территорию вокруг здания и увеличивает доходность от самого объекта недвижимости. Таунхаусы обычно строят комплексами от 5 зданий ряд.
Апартаменты на Бали
Загрузка...