НЕДВИЖИМОСТЬ БАЛИ

Жилая:

• Вилл и таунхаусов на Бали. Цены на новостройки начинается с 1 800 $ за м2 соответственно недвижимость площадью в 100 м2 стоит от 180 000 $.
• Апартаменты. В свою очередь стоимость м2 апартаментов в новостройках начинаются от 3 000 $ со средней площадью 35 м2, то есть стоимость апартаментов может начинаться от 105 000 $.

Коммерческая:

Рестораны, торговые центры, ретрит центры, гестхаусы, торговые центры

Прибыль от сдачи в аренду.

Прибыль от перепродажи.

Прибыль от девелоперских проектов

Доход от сдачи недвижимости на Бали в аренду, достигает 17%, то есть окупаемость от сдачи в аренду 6 лет. При этом средняя доходность на Бали от сдачи в аренду недвижимости 11%. Для достижения максимальной доходности необходимо выбирать объекты в популярных районах для платёжеспособных иностранных туристов, с хорошим видом. При выборе недвижимости можно рассматривать как новостройки с прогнозируемой доходностью, так и готовые объекты с подтвержденной доходностью.

Максимальный доход достигается с посуточной сдачи в аренду, а также со сдачи в аренду апартаментов. Поэтому апартаменты в настоящее время пользуются максимальным спросом.

Определить доходность локации может опытный специалист по сдаче в аренду, конкурентный анализ по данной локации с помощью сервисов типа booking, airbnb, а так же в случае если недвижимость уже сдавалась отчет управляющей компании.

Чистый доход от перепродажи при покупке дома или апартамента на ранней стадии строительства составляет 10% - 25% от вложенного капитала.

В некоторых случаях продажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства удается достичь 40% доходности. Это чаще всего удачные преcейлы от крупных застройщиков, которые происходят несколько раз в году.

В среднем, длительность строительства вилл и таунхаусов полтора года.

Длительность строительства апартаментов 2 года.

Рекомендуемый вход в новостройки от 150 000 $ например при стоимости на ранней стадии строительства 1 800 $ за м2 и цене продажи конечному покупателю 2 400 $ за м2 - 3 000 $ за м2.

Чем раньше инвестор входит в объект недвижимости тем больше может быть доход от сдачи в аренду либо перепродажи.

Доходность от девелоперских проектов 20 - 30% годовых.

Порог входа в девелоперские проекты от 1 000 000 $.

Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 1,5 года.

Рассрочка на Бали предоставляется на срок строительства объекта. Обычно это до двух лет.

Предоплата составляет 25 - 35% от стоимости.

Получение кредита на Бали формально возможно при наличии компании на Бали, наличии налогового номера, осуществлении финансовой деятельности демонстрирующей платёжеспособность сроком не менее года и наличии земельного участка в freehold под залог .

Коммунальные платежи

Услуги управляющей компании

Налоги

Если дом вы будете использовать для себя, то затраты на обслуживание будут включать в себя только коммунальные платежи:

• Электричество - 50 $
• Водоснабжение - 30 $
• Персонал - смена постельного белья, уборка помещений и территорий, уборка бассейна - 200 $
• Интернет - 20 $

Итого затраты до 300 $ в месяц.

Если дом предназначен для сдачи в аренду, то в таком случае появляются затраты на:

• Привлечение гостей - это порядка 15 - 18% от цены сдачи в аренду. Для этого используется OTA «Online Travel Agencies» сервисы типа booking и airbnb либо другие методы привлечения посетителей.
• Управление объектом недвижимости. В среднем управляющие компании на Бали берут 25% от цены сдачи в аренду. В эту работу входит персонал, сервис, мелкий ремонт, замена белья, чистка бассейна, уборка номера и другие услуги связанные с обслуживанием гостей.

Таким образом, при сдаче объекта в недвижимости в аренду с помощью управляющей компании затраты будут составлять вместе с коммунальными платежами до 50% от цены размещения объектов недвижимости на OTA.

Налог (VAT) при покупке недвижимости составляет 11%.

Обратите внимание на то, что налог (VAT) хоть считается от полной стоимости недвижимости. При этом, налоги могут разделяться 50%/50% между продавцом и покупателем.

Налог (VAT) при сдаче в аренду на Бали так же составляет 11%.

Налог на вывод дивидендов для иностранцев - нерезидентов Индонезии 20%

Налог на вывод дивидендов для иностранцев - резидентов Индонезии 10%

Практика показывает, что при покупке недвижимости налоги входят в стоимость. При сдаче в аренду налог за аренду и налог на прибыль включается в услуги управляющей компании и в результате вы получаете чистую прибыль после уплаты всех налогов составляющую 50% от выручки.

На Бали собственность принадлежит тому, кто владеет землей по праву Freehold или Leashold.

1. Freehold - полное право собственности сроком на 80 лет, при котором владелец является абсолютным собственником земли и недвижимости. Наследники также получают право собственности после смерти его владельца. Владение земельным участком новым собственником во Freehold заверяется у нотариуса и государственными органами. Объект недвижимости на земельном участке является собственностью владельца и на него также выдаются сертификат.

2. Leasehold - субаренда, при которой новому владельцу переходит полное право собственности на ограниченный срок, например на 25 - 35 лет с правом перепродажи и приоритетного продления.

Leashold предпочтительней для покупателей недвижимости, так как земельный участок в Leashold дешевле чем Freehold. К примеру стоимость земельного участка в Leashold на 20 лет будет стоить в 4 раза дешевле чем Frehold на 80 лет.

Оба права собственности обязательно необходимо заверить у нотариуса.

При приобретении недвижимости владелец получает следующие документы:

Если вы приобретаете виллу или таунхаус.

• Сертификат подтверждающий право на владение земельным участком.
• Договор купли/продажи подтверждающий факт покупки земельного участка и недвижимости.

Если вы приобретаете апартаменты.

• Договор о покупке апартаментов. Земельный участок при этом может принадлежать государству либо застройщику.

В случае если Вы приобретаете для сдачи в аренду и не планируете сами заниматься сдачей и управлением объектом недвижимости - Вам будет необходимо заключить договор с управляющей компанией, которая будет предоставлена вам застройщиком либо, которую вы можете привлечь самостоятельно.

Во всех случаях документы обязательно необходимо заверять у нотариуса !

Для сделки необходим только загранпаспорт инвестора.

Договор подписывается вместе с первым взносом.

На Бали можно получить различные виды туристических и долговременных виз (ВНЖ).

Краткосрочные визы можно получить на 45 дней и на 2 месяца.

Долговременная виза, которая является видом на жительство (ВНЖ) позволяющая проживать на Бали до 2 лет с правом вылета и влета называется КИТАС. В зависимости от того хотите ли Вы получить только проживать на Бали или вести здесь свой бизнес КИТАС будет стоить от 1 500$ до 3 000 $ в год.

Так же на Бали можно получить визу второй дом сроком на 5 - 10 лет. Для этого Вам надо будет держать на счету в Индонезии два миллиарда индонезийских рупий или эквивалентная сумма в иной валюте (приблизительно 134 000$) либо приобрести недвижимость во фри холд на ту же сумму либо более.

Остров Бали находится в Индонезии в архипелаге из 17 000 островов, численностью населения 275 000 000 человек и приростом населения в 10% в год. Сам остров составляет 5780 квадратных километров.

В целом Индонезия демонстрирует высокий экономический и туристический рост, которые в свою очередь концентрируются именно на Бали. Фактически Бали является туристическим центром Азии. Пассажиропоток на Бали 16 миллионов человек в Год и ежегодно растет на 20%.

1. Наиболее популярна у молодежи центральная часть Бали где с западной стороны расположены районы - Чангу, Керобокан, Семиньяк, Умалас, Кута, Переренан. Исторически здесь самые популярные серферские споты. Эти районы находятся у побережья где больше всего туристов. Здесь множество ночных клубов, ресторанов, спортивных клубов и кинотеатров. Здесь постоянно высокая доходность в недвижимости со средней заполняемостью объектов более 65 % И также высокая доходность от перепродажи объектов недвижимости.

2. В центре Бали находится культурный центр Бали город Убуд. Туристы всех возрастов посещают Убуд для получения эзотерического вдохновения и просмотра множества храмов, рисовых полей и поездок отсюда в горы в районе Кентамамни, где можно в одной из кафешек на склонах горы увидеть восхитительный рассвет.

Доходность от аренды в Убуде сравнима и в некоторых случаях превышает доходность от сдачи в аренду недвижимости в заподно-центральных районах Бали. Заполняемость недвижимости в Убуде порядка 70%.

3. На восточном побережье центральной части Бали находиться город Санур, где предпочитает отдыхать старшее поколение. Здесь так же находятся рестораны и прогулочные улицы, но исторически здесь более спокойная атмосфера.

4. Столица Бали - Денпасар - находиться в центральной части Бали, но она не представляет интереса для туристов и инвестиций в недвижимость.

5. Обширная восточная и северная часть острова Бали представляет сабой менее популярные, но перспективные районы для инвестиций - Амед и Чандидаса. Сюда обычно приезжают на выходные туристы долго проживающие на Бали. Эти районы в будущем могут оказаться востребованными для инвестиций.

6. Полуостров Букит находящийся на южной части Бали с особым VIP районом (Нуса-Дуа): Районы Букита - Джимбаран, Улувату (Печату), Унгасан, Кутух, Беноа и район Нуса-Дуа. В настоящее время это быстроразвивающийся и перспективный район Бали. В частности на Буките, район Нуса-Дуа является территорией для эксклюзивного отдыха, где концентрируются отели 5* и соответствующего уровня инфраструктура. Района Нуса-Дуа и в целом весь Букит интересен для инвестирования у побережья океана. В среднем стоимость м2 у океана начинается от 7 000 $ за м2, в то же время в километре от побережья цены будут средне рыночные от 2 000 $ за м2.

Климат: тропический.

Сезоны

- сухой (Апрель - Октябрь)

- дождей (Ноября - Март)

Среднегодовая температура воздуха 27 - 31°C

Температура воды в океане 26 - 30 °С

1. Экономика: Рост экономики, низкая инфляция и рост доходов населения - приводит к росту покупок недвижимости на Бали населением Индонезии с целью получения дохода от сдачи в аренду туристам. Одновременно с этим увеличиваются зарубежные инвестиции, что приводит к ежегодному росту стоимости земельных участков на 10 - 15% и соответствующему росту стоимости цены объектов недвижимости и стоимости аренды.

2. Климат: Экваториально-муссонный. Средняя температура 7 - 31°C

3. Туризм и инфраструктура: Высокая нагрузка на популярные локации, за счет дефицита недвижимости и не смотря на высокие нагрузка на дороги приводит к росту цен в таких локациях и стимулирует рост новых районов где сохраняется высокий потенциал роста от инвестиций в недвидиомть .

4. Политика и Религия: Республиканско-президентский тип правления. Доминирующая религия в Индонезии - Ислам, но на самом Бали - Индуизм.

5. Цены и рассрочка: Цены - от 1 700 до 3 500 $ за м2. Рассрочка на время строительства.

6. Налоги: Налог на перепродажу 11% и 10% на получение дивидендов для части инвесторов является ограничением на вход, несмотря на высокую доходность от инвестиций в недвижимость Бали.

7. Права инвесторов: При владении недвижимости во freehold или leashold у инвестора полные права владения и использования недвижимости на время владения.

8. Доходность: Доходность колеблется от 15% до 20% и обусловлена ростом туризма. Спрос на аренду и покупку недвижимости увеличивается как за счет зарубежных покупателей и инвесторов, так и за счет роста среднего класса в Индонезии, который так же приобретает Балийскую недвижимость. Растущий спрос на недвижимость и дефицит земельных участков приводят к перманентному росту цен и прзволяюи извлекать максимальный доход от инвестиций в недвижимость.

9.Виза: Виза Kitas для инвесторов. Ежегодно продливается.

10.Льготы для инвесторов: Нет.

Мы отобрали для вас лучших и надежных застройщиков Бали построивших десятки гектар недвижимости от комплексов вилл и апартаментов до лучших пятизвездочных гостиниц Бали и демонстрирующих максимальную доходность от инвестиций.

Таунхаусы на Бали также располагаются в популярных локациях и прежде всего приобретаются для получения арендного дохода из-за относительно низкой цены инвестиций. Таунхаусы в отличие от вилл соединены общей стеной с соседним зданием, что снижает затраты на территорию вокруг здания и увеличивает доходность от самого объекта недвижимости. Таунхаусы обычно строят комплексами от 5 зданий ряд.