ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости недвижимости ключевой фактор успеха на рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости одинаково эффективный для оценки коммерческой недвижимости и недвижимости приобретаемой для себя. К коммерческой недвижимости можно отнести любую недвижимость приносящую доход с аренды либо используемую для коммерческих целей. Некоммерческая недвижимость чаще всего используется для проживания, но так-же может быть коммерчески выгодной при перепродаже. Для определения доходности от приобретения недвижимости используется всего три основных метода оценки недвижимости.
Самый простой и популярный метод оценки недвижимости - сравнительный метод оценки при котором стоимость объекта недвижимости сравнивается со стоимостью аналогичных объектов недвижимости в данной локации. В то же время для оценки коммерческой недвижимости чаще используется доходный метод оценки так как стоимость коммерческого объекта недвижимости коррелирует с доходностью от сдачи в аренду аналогичных объектов в данной локации. И третий способ оценки недвижимости - затратный метод оценки недвижимости, оценивающий с точки зрения себестоимости объекта недвижимости. Кроме перечисленных методов оценки, на стоимость объекта влияет ряд дополнительных параметров оценки недвижимости такие как инфраструктура, локация, видовые характеристики и класс недвижимости.
1.Сравнительный метод оценки недвижимости
2.Доходный метод оценки недвижимости
3.Затратный метод оценки недвижимости
4.Дополнительные факторы влияющие на стоимостью недвижимости
5.Чек листы оценки объектов недвижимости:
1.Сравнительный метод оценки недвижимости:
Для сравнительного метода оценки недвижимости необходимо посмотреть стоимость аналогичных объектов в интересующей локации. Проще всего производить пересчет через стоимость квадратного метра м2. (Для определения стоимости м2 - разделите стоимость объекта недвижимости на площадь недвижимости).
В результате такого сравнения цен в интересующей локации за 2 часа можно определить соответствует ли предложенная Вам цена рыночной цене.
2.Доходный метод оценки недвижимости:
При оценке стоимости недвижимости доходным методом - необходимо определить какой доход принесет недвижимость в случае сдачи в аренду либо продажи. В связи с тем, что стоимость объекта недвижимости коррелирует с доходностью от сдачи в аренду проще всего определить именно этот параметр.
В ходе данного метода инвестор должен узнать следующие данные:
- доход(выручка) от сдачи в аренду
- загруженность объекта недвижимости
- затраты на функционирование арендного бизнеса (реклама и персонал) и эксплуатацию
- налоги
В результате получения этих параметров инвестор определяет
- чистую прибыль в год
- прибыльность в % от сдачи в аренду те ROI (Return on Investment)
- срок через который инвестиции окупятся и будут давать чистую прибыль.
Для сравнительного метода оценки необходимо посмотреть стоимость объектов недвижимости на локальном рынке Для сравнения актуальности цен рекомендуем использовать приложение booking.com:
1.Зайдите на смартфоне в приложение booking либо на сайт booking.com
2.В окне куда вы хотите поехать укажите необходимую локацию. Мы покажем данный метод на примере Бали и района Чангу, который находится у океана (Остров Бали наиболее доходный регион на планете, при сдаче в аренду, в момент написания статьи.)
3.В фильтрах укажите необходимые вам параметры - количество спален, вид недвижимости, который Вы хотите приобрести.
4.В результате Вы увидите подборку объектов недвижимости и стоимость сдачи в аренду за ночь. Стоимость сдачи в аренду за ночь это потенциальный доход за ночь (выручка за ночь), который для удобства необходимо умножить на 365 и таким образом узнать годовой потенциальный доход. К примеру, если средняя стоимость сдачи в аренду за ночь аналогичных объектов составляет 160 $ то за год выручка должна составить 58 400.
5.В случае со сдачей в аренду необходимо узнать процент загруженности в данной локации те сколько % в год в среднем эксплуатируется недвижимость. Процент загруженности необходимо (посмотреть в разделе загруженность) самостоятельно найти в данной локации. К примеру можно воспользоваться сервисом www.airdna.co , который предоставляет информацию по загруженности по всей планете. В нашем примере средняя загруженность на Бали составляет 65%, поэтому мы используем эту цифру. Процент загруженности умножается на потенциальный доход (выручка) за месяц на 65% и получается планируемый доход (выручка), которую можем ожидать в данной локации за год. 58 400 x 65% = 37 960 $.
6.Теперь необходимо учесть расходы на функционирование арендного бизнеса и эксплуатацию. Для функционирования арендного бизнеса обычно необходимо тратить денежные средства на маркетинг. К примеру за бронирование в booking необходимо платить 15% от выручки - 37 960 $ x 15% = 32 266 $. А так-же расходы на эксплуатацию объекта недвижимости куда входят коммунальные услуги и персонал. К примеру эти расходы составляют 500 $ в месяц те 6 000 $ в год. Те выручка после всех расходов составит 26 266 $
7.И наконец необходимо учесть налоги на сдачу в аренду недвижимости. (посмотреть в раздел налоги)
К примеру на Бали налог на сдачу в аренду недвижимости 10% от выручки. 37 960 $ x 10% = 3 796 $. После выплаты данного налога остаток составит 26 266 $ - 3 796 $ = 22 470 $.
Налог на получение дивидендов для резидента Индонезии так-же 10%, но уже от прибыли 22 470 $ x 10% = 2 247 $. В результате чего чистая прибыль в год составит 22 470 $ - 2 247 $ = 20 223$
Таким образом, узнав потенциальную выручку в год, загруженность, затраты и налоги вы можете определите чистую прибыль, прибыльность в % от вложенных средств и через сколько окупится Ваш объект недвижимости:
К примеру, если ожидаемая прибыль от планируемого к приобретению объекта недвижимости составляет 20 223 $ в год, то при стоимости объекта недвижимости в 150 000 $ его доходность составляет 13,5 % годовых и он окупится через 7 лет и 4 месяца. Это отличный показатель доходности. Если в данном районе аналогичная доходность, то Вы можете сделать вывод, что стоимость объекта соответствует рыночной.
С другой стороны если Вам сообщили, что недвижимость стоит 100 000 $, а доходность в данном районе от сдачи в аренду составляет 10% годовых, то это значит, что объект должен приносить чистую прибыль в размере 12 000 $ в год и соответственно окупится за 8 лет и три месяца. Посчитав вышеуказанным путем доходность прибыль от сдачи в аренду аналогичного жилья в данном районе Вы сможете оценить соответствует ли заявленная стоимость в 100 000 $ рыночной стоимости объекта недвижимости.
К примеру в Европе доходность не достигает 10% годовых. В то же время в Индонезии на Бали доходность превышает 11% годовых, что считается отличным показателем доходности.
8.Определите доход от продажи:
Определив доходность от сдачи в аренду в данной локации Вы будете понимать сколько будет реально стоить объекта недвижимости в данной локации после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Обычно при инвестировании в новостройку стоимость объекта недвижимости после ввода эксплуатации становится рыночной то есть дороже. Если спрос на аренду и покупку недвижимости высокий то доходы могут достигать 30% и выше, а если спроса на вторичном рынке недвижимости нет, то будет сложно продать объект недвижимости. Поэтому определив доходность с аренды Вы точно будете понимать ликвидна недвижимость по данной цене на рынке недвижимости или нет.
3.Затратный метод оценки недвижимости:
При затратном подходе необходимо собрать информацию о себестоимости создания объекта недвижимости начиная от покупки земельного участка до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Затратный подход чаще всего используется при альтернативе купить готовый объект недвижимости либо инвестировать в строительство объекта недвижимости. Поэтому затратный метод оценки в большинстве случаев нет необходимости использовать при оценке стоимости квартиры или готового объекта недвижимости.
4.Дополнительные факторы влияющие на стоимостью недвижимости:
- Инфраструктура - здесь необходимо учитывать транспортную доступность, доступность магазинов, школ и детских садов, мест общественного питания и развлечения. Инфраструктура за частую определяет интересность района.
- Локация - может важным фактором стоимости жилья. К примеру локация может быть модной, элитной и статусной, те в этой локации собираются определенный контингент жильцов либо она может быть близко от какого то важного места.
- Видовые характеристики - ключевой фактор при выборе дорогого жилья - Premium и LUX класса. Люди живущие в недвижимости класса LUX обычно живут в локации элитного комплексе вилл или аппартаментов, где вся инфраструктура есть внутри и при этом отличный вид на природу - леса и парки, красивые постройки, ухоженный двор или реку либо море.
- Класс и качество недвижимости обычно включают в себя совокупность - качество отделки недвижимости, инфраструктура, локация и видовые характеристики.
Недвижимость класса А ( LUX и Premium ) находится в престижных районах - это элитные квартиры, особняки, виллы, офисы с высококлассной отделкой, высокими потолками с отличными видовыми характеристиками и инфраструктурой.
В то же время обратите внимание на то, что высокую доходность обычно обеспечивает недвижимость класса B, С и D.
Класс В (средний) - Средний уровень недвижимости, обычно расположенный в хороших районах с удобным доступом к инфраструктуре. Обычные жилые дома, квартиры среднего уровня, коммерческая недвижимость в деловых районах.
Класс С (эконом): Недвижимость низкого уровня, часто требующая ремонта или обновления. Экономичные квартиры, старые дома в старых районах, складские помещения и торговые объекты в менее престижных местах.
Класс D (под восстановление или ремонт): Недвижимость, требующая серьезного ремонта или восстановления. Заброшенные или сильно поврежденные здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции. Такой вид недвижимости лучше всего подходит под восстановление реновации и перепродажу.
В результате, всесторонней оценки стоимости объекта недвижимости в данный момент времени, а так-же оценка стоимости недвижимости в данной локации за предыдущий период - желательно минимум 5 лет покупатель может с высокой точностью определить реальную стоимость объекта недвижимости, стратегии использования недвижимости - сдача в аренду, перепродажа либо использование для себя и в случае коммерческого использования недвижимости может оценить доходность от приобретенного объекта недвижимости.
Скачать чек лист выбор нового объекта недвижимости и застройщика:
Скачать чек лист выбора готового объекта недвижимости и застройщика: