Ключевые финансовые метрики в недвижимости

Средняя цена за ночь (ADR - Average Daily Rate)

Показывает, сколько в среднем платит гость за ночь. Если много номеров, то общая выручка от номеров делится на количество проданных номеров.

Коэффициент занятости (Occupancy Rate)

Процент времени, в течение которого объект недвижимости сдан в аренду. Высокий коэффициент занятости означает стабильный поток доходов, тогда как низкий коэффициент может свидетельствовать о потенциальных проблемах с объектом или его локацией.

• Формула: Коэффициент занятости = количество дней, когда недвижимость предоставлялось в аренду / количество дней, когда недвижимость сдавалась в аренду.
• Пример: Допустим, ваш объект недвижимости сдавался в аренду 364 дня в году, но в нем проживали 300 дней в году. Заполняемость будет 82%.

Комментарий: Заполняемость 82 % – это хороший показатель заполняемости для долгосрочной аренды и тем более – для краткосрочной аренды недвижимости.

Выручка с номера (RevPAR - Revenue Per Available Room)

Показывает сколько приходит выручки за ночь. Если к примеру объект размещен на OTA сервисе типа Booking то мы видим PerPAR - как приход денег после оплаты комиссии OTA сервиса и с учетом коэфициента заполняемости (Occupancy Rate)

Операционные расходы (OE - Operating Expenses)

Все текущие расходы на работу отеля - персонал, коммунальные, уборка, IT, маркетинг и т.п.

Валовая операционная прибыль (GOP - Gross Operating Profit)

GOP = Операционная выручка – Операционные расходы.

Прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации и износа для оценки чистой доходности (EBITDA)

Прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации и износа. Финансовые метрики без учета налогов позволяют сделать более сопоставимыми показатели эффективности бизнеса между разными компаниями, секторами или странам.

Чистая прибыль (Net Profit)

Итоговая прибыль, после налогов, которую получает собственник. Это уже «деньги в карман» после всех расходов. В разных странах различные налоги, и, кроме того, их можно по-разному оптимизировать. К примеру, в некоторых странах можно проценты по кредитам вычитать из налогов, снижая тем самым налог, или можно использовать налоговые льготы.

Окупаемость инвестиций (Payback Period)

Период времени, необходимый для полного возмещения первоначальных инвестиций за счет чистого денежного потока. Этот показатель помогает оценить, сколько времени потребуется для начала получения прибыли от вложений.

• Формула: Срок окупаемости = Ежегодные денежные потоки - Первоначальные инвестиции​.

Пример:
Допустим, вы вложили 100 000 $, и ежегодная прибыль (Net Profit) составляет 10 000 $, то вы делите объем инвестиций на ежегодную прибыль и окупаемость ваших инвестиций составит 10 лет. Это хороший показатель доходности. Важно помнить, что данный показатель не учитывает увеличение стоимости недвижимости и прибыль от ее продажи.

Комментарий: окупаемость инвестиций в случае с недвижимостью считается от сдачи в аренду.

Коэффициент доходности на инвестиции с учетом налогов (ROI - Return on Investment )

Универсальный показатель, представляющий рентабельность инвестиции, рассчитывается как отношение чистой прибыли от инвестиции к ее первоначальной стоимости. Важно учитывать как денежные потоки, так и прирост стоимости недвижимости.

• Формула: ROI = Чистая прибыль в год деленная на объем инвестиций и умноженная на 100)
• Пример 1: ROI от сдачи в аренду

Если Вы инвестировали 100 000 $, и прибыль от аренды за год у Вас составила 10 000 $, то Ваше ROI составит 10%. Что является высоким показателем доходности от аренды.

• Пример 2: ROI от продажи

В то же время, если вы купили недвижимость за 100 000 $ и продаете за 120 000 $. Прибыль составляет 20 000 $. В соответствии с формулой вы делите 20 000 $ на 100 000 $ инвестиций и умножаете на 100. Вы получаете ROI за период от покупки до продажи – 20%.

Комментарий: ROI используется для оценки конечной доходности инвестора. Наиболее распространенный период подсчета ROI – за 1 год, но так же можно использовать ROI для подсчета прибыльности за весь период эксплуатации недвижимости.

Обратите внимание, что ROI может считать до налогов и называется чисто (Net ROI) или после уплаты налогов After-Tax Return.

Капитальная прибыль (Capital Gain)

Это разница между ценой продажи актива (в данном случае недвижимости) и его первоначальной стоимостью (ценой покупки), с учетом всех расходов, связанных с улучшением, продажей и налогами. Это фактическая прибыль, полученная после продажи актива. Как я написал ранее, Вы можете считать ROI по капитальной прибыли, т.е. доходность от покупки и продажи объекта недвижимости.
Далее я расскажу о других общепринятых финансовых метриках, с которыми вы можете столкнуться в процессе работы с зарубежной недвижимостью.
Коэффициент покрытия всех расходов Total Expense Ratio (TER): показывает долю всех расходов из выручки.

• Формула: TER = Выручка / Общие расходы ​× 100%.

Норма: если в Cash Flow мы определили долю прибыли в выручке, то в TER мы определяем долю затрат из выручки, где соответственно до 30% из выручки тратится на самостоятельное содержание и маркетинг недвижимости, и до 50% тратится на содержание и маркетинг недвижимости с помощью управляющей компании.

Коэффициент операционных расходов (Operating Expense Ratio, OER)

Отношение операционных расходов к валовой выручке от аренды. Включает только операционные расходы и используется для оценки эффективности управления объектом недвижимости.

Чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI)

Доход, который остается после вычета всех операционных расходов, включая ипотеку, страхование, техническое обслуживание и управление, но до вычета налогов и платежей по ипотеке. Этот показатель также позволяет оценить текущую доходность объекта недвижимости, но без учета налогов.

• Формула: NOI = выручка от аренды - все операционные расходы (страхование + техническое обслуживание + управление + маркетинг)
• Комментарий: это одна из классических общепринятых формул подсчета дохода, но, на мой взгляд, лучше считать чистую прибыль после всех расходов в Cash Flow.

Денежный поток (Cash Flow)

Разница между выручкой от аренды и всеми расходами. Положительный денежный поток свидетельствует о том, что объект недвижимости приносит доход выше затрат на его содержание.

• Формула: CF = выручка от аренды - все операционные расходы (управление + техническое обслуживание + маркетинг + страхование + ипотека + налоги).
• Норма: при самостоятельной сдаче в аренду Вы должны зарабатывать от 70% от выручки, а при сдаче в аренду через управляющую компанию – от 50% от выручки.

Ставка капитализации (Cap Rate)

Показывает ожидаемую доходность объекта недвижимости без учета заемного капитала и налогов. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к текущей рыночной стоимости объекта. Высокая ставка капитализации может указывать на более высокий доход, но также и на более высокий риск.

• Формула: Cap Rate = (NOI​ / рыночная стоимость объекта недвижимости) ×100%
• Комментарий: данный показатель не включает заемный капитал, к примеру, ипотеку и налоги.

Коэффициент покрытия долга (Debt Service Coverage Ratio, DSCR):

Показатель, который отражает способность объекта недвижимости генерировать доход, достаточный для покрытия обязательных платежей по долговым обязательствам. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к сумме платежей по долгу.

Процентная ставка (Interest Rate)

Текущая процентная ставка по ипотечным кредитам влияет на стоимость заемного капитала и общую доходность инвестиций. Высокие ставки могут уменьшать денежный поток и ROI.

Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR)

Ставка, при которой дисконтированные будущие денежные потоки от объекта недвижимости равны первоначальным инвестициям. Этот показатель помогает оценить долгосрочную прибыльность проекта с учетом временной стоимости денег.

Маржа валовой прибыли (Gross Profit Margin)

Разница между стоимостью покупки недвижимости и ее последующей продажи после учета всех расходов на улучшение и маркетинг. Высокая маржа свидетельствует о хорошем доходе от инвестиции.

Стоимость ремонта и реновации (Rehabilitation Costs)

Сумма, необходимая для приведения объекта в состояние, пригодное для продажи или сдачи в аренду. Эти затраты учитываются при расчете конечной доходности объекта.

Порог рентабельности (Break-even Point)

Минимальный объем аренды или продаж, необходимый для покрытия всех расходов по объекту недвижимости, включая ремонт, ипотеку и операционные расходы.
Эти финансовые метрики являются основными инструментами для оценки доходности и рисков при инвестировании в недвижимость. Они помогают инвесторам определить, какие объекты представляют наибольший потенциал, как эффективно управлять активами и когда выгоднее продавать или приобретать объекты. Использование этих метрик способствует минимизации рисков и максимизации прибыли, что делает инвестиции в недвижимость более успешными и устойчивыми.

В приложении к книге Зарубежная инвестиционная недвижимость вы можете увидеть, подробный чек листы позволяющие эффективно оценивать недвижимость, в которых будут указаны наиболее распространенные финансовые метрики. Так же в разделе оценка недвижимости вы может увидеть как оцениваются отдельные объекты недвижимости или гостиницы.