Ключевые финансовые метрики
Здесь я должен сделать три ремарки.
- Во-первых, прибыль от недвижимости извлекается при сдаче в аренду и/или при продаже. Если у Вас оба варианта прибыли, и Вы сдаете в аренду, а затем продаете, то при применении формул вам необходимо складывать обе прибыли и считать ее общей.
- Во-вторых, я категорически не использую слово доход, т.к. оно может обозначать и выручку, и прибыль, Поэтому далее я буду использовать однозначные термины, где выручка это сумма денежных поступлений, а прибыль – разница между выручкой и расходами.
- И в-третьих, в международной практике часто используются финансовые метрики без учета налогов, что, на мой взгляд, может ввести в заблуждение инвестора в международные бизнесы, включая недвижимость, поэтому в первую очередь я буду давать финансовые метрики с учетом всех расходов и налогов.
Для успешного инвестирования общеприняты определенные финансовые метрики, которые помогают оценить доходность, риски, перспективы вложений. Эти метрики позволяют инвесторам сравнивать активы для инвестирования, принимать обоснованные решения и эффективно управлять своим портфелем недвижимости.
В международной практике финансовые метрики можно разделить на две группы: без учета налогов и с учетом налогов. Финансовые метрики без учета налогов позволяют сделать более сопоставимыми показатели эффективности бизнеса между разными компаниями, секторами или странам. В то же время, метрики с учетом налогов позволяют оценить окончательную прибыльность бизнеса в конкретном секторе и стране.
В разных странах различные налоги, и, кроме того, их можно по-разному оптимизировать. К примеру, в некоторых странах можно проценты по кредитам вычитать из налогов, снижая тем самым налог, или можно использовать налоговые льготы.
В связи с вышесказанным я позволю себе разместить финансовые метрики в том порядке, который позволит Вам в первую очередь видеть вашу чистую прибыль.
Коэффициент доходности на инвестиции с учетом налогов (After-Tax Return on Investment, ROI): универсальный показатель, представляющий рентабельность инвестиции, рассчитывается как отношение чистой прибыли от инвестиции к ее первоначальной стоимости. Важно учитывать как денежные потоки, так и прирост стоимости недвижимости.
- Формула: ROI = (Сумма инвестиций - Чистая прибыль от инвестиций) - Сумма инвестиций × 100%.
- Пример 1: ROI от сдачи в аренду
Если Вы инвестировали 100 000 $, и прибыль от аренды за год у Вас составила 10 000 $, то Ваше ROI составит 10%. Что является высоким показателем доходности от аренды.
В то же время, если вы купили недвижимость за 100 000 $ и продаете за 120 000 $, вы получаете ROI за период от покупки до продажи – 20%.
- Комментарий: ROI используется для оценки конечной доходности инвестора. Наиболее распространенный период подсчета ROI – за 1 год, но так же можно использовать ROI для подсчета прибыльности за весь период эксплуатации недвижимости. Обратите внимание, что в данном случае я имею в виду ROI After-Tax Return, т.е. после уплаты налогов, а не общий ROI (Net ROI).
Окупаемость инвестиций (Payback Period): период времени, необходимый для полного возмещения первоначальных инвестиций за счет чистого денежного потока. Этот показатель помогает оценить, сколько времени потребуется для начала получения прибыли от вложений.
- Формула: Срок окупаемости = Ежегодные денежные потоки - Первоначальные инвестиции.
- Пример 1:
Допустим, вы вложили 100 000 $, и ежегодная прибыль составляет 10 000 $, то окупаемость ваших инвестиций составит 10 лет. Это хороший показатель доходности. Важно помнить, что данный показатель не учитывает увеличение стоимости недвижимости и прибыль от ее продажи.
- Комментарий: окупаемость инвестиций в случае с недвижимостью считается от сдачи в аренду.
Коэффициент занятости (Occupancy Rate): процент времени, в течение которого объект недвижимости сдан в аренду. Высокий коэффициент занятости означает стабильный поток доходов, тогда как низкий коэффициент может свидетельствовать о потенциальных проблемах с объектом или его локацией.
- Формула: Коэффициент занятости = количество дней, когда недвижимость предоставлялось в аренду / количество дней, когда недвижимость сдавалась в аренду.
- Пример: Допустим, ваш объект недвижимости сдавался в аренду 364 дня в году, но в нем проживали 300 дней в году. Заполняемость будет 82%.
- Комментарий: Заполняемость 82 % – это хороший показатель заполняемости для долгосрочной аренды и тем более – для краткосрочной аренды недвижимости.
Капитальная прибыль (Capital Gain): это разница между ценой продажи актива (в данном случае недвижимости) и его первоначальной стоимостью (ценой покупки), с учетом всех расходов, связанных с улучшением, продажей и налогами. Это фактическая прибыль, полученная после продажи актива. Как я написал ранее, Вы можете считать ROI по капитальной прибыли, т.е. доходность от покупки и продажи объекта недвижимости.
Далее я расскажу о других общепринятых финансовых метриках, с которыми вы можете столкнуться в процессе работы с зарубежной недвижимостью.
Коэффициент покрытия всех расходов Total Expense Ratio (TER): показывает долю всех расходов из выручки.
- Формула: TER = Выручка / Общие расходы × 100%.
- Норма: если в Cash Flow мы определили долю прибыли в выручке, то в TER мы определяем долю затрат из выручки, где соответственно до 30% из выручки тратится на самостоятельное содержание и маркетинг недвижимости, и до 50% тратится на содержание и маркетинг недвижимости с помощью управляющей компании.
Коэффициент операционных расходов (Operating Expense Ratio, OER): отношение операционных расходов к валовой выручке от аренды. Включает только операционные расходы и используется для оценки эффективности управления объектом недвижимости.
Чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI): доход, который остается после вычета всех операционных расходов, включая ипотеку, страхование, техническое обслуживание и управление, но до вычета налогов и платежей по ипотеке. Этот показатель также позволяет оценить текущую доходность объекта недвижимости, но без учета налогов.
- Формула: NOI = выручка от аренды - все операционные расходы (страхование + техническое обслуживание + управление + маркетинг)
- Комментарий: это одна из классических общепринятых формул подсчета дохода, но, на мой взгляд, лучше считать чистую прибыль после всех расходов в Cash Flow.
Денежный поток (Cash Flow): разница между выручкой от аренды и всеми расходами. Положительный денежный поток свидетельствует о том, что объект недвижимости приносит доход выше затрат на его содержание.
- Формула: CF = выручка от аренды - все операционные расходы (управление + техническое обслуживание + маркетинг + страхование + ипотека + налоги).
- Норма: при самостоятельной сдаче в аренду Вы должны зарабатывать от 70% от выручки, а при сдаче в аренду через управляющую компанию – от 50% от выручки.
Ставка капитализации (Cap Rate): показывает ожидаемую доходность объекта недвижимости без учета заемного капитала и налогов. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к текущей рыночной стоимости объекта. Высокая ставка капитализации может указывать на более высокий доход, но также и на более высокий риск.
- Формула: Cap Rate = (NOI / рыночная стоимость объекта недвижимости) ×100%
- Комментарий: данный показатель не включает заемный капитал, к примеру, ипотеку и налоги.
Коэффициент покрытия долга (Debt Service Coverage Ratio, DSCR): показатель, который отражает способность объекта недвижимости генерировать доход, достаточный для покрытия обязательных платежей по долговым обязательствам. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к сумме платежей по долгу.
Процентная ставка (Interest Rate): текущая процентная ставка по ипотечным кредитам влияет на стоимость заемного капитала и общую доходность инвестиций. Высокие ставки могут уменьшать денежный поток и ROI.
Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR): ставка, при которой дисконтированные будущие денежные потоки от объекта недвижимости равны первоначальным инвестициям. Этот показатель помогает оценить долгосрочную прибыльность проекта с учетом временной стоимости денег.
Маржа валовой прибыли (Gross Profit Margin): разница между стоимостью покупки недвижимости и ее последующей продажи после учета всех расходов на улучшение и маркетинг. Высокая маржа свидетельствует о хорошем доходе от инвестиции.
Стоимость ремонта и реновации (Rehabilitation Costs): сумма, необходимая для приведения объекта в состояние, пригодное для продажи или сдачи в аренду. Эти затраты учитываются при расчете конечной доходности объекта.
Порог рентабельности (Break-even Point): минимальный объем аренды или продаж, необходимый для покрытия всех расходов по объекту недвижимости, включая ремонт, ипотеку и операционные расходы.
Эти финансовые метрики являются основными инструментами для оценки доходности и рисков при инвестировании в недвижимость. Они помогают инвесторам определить, какие объекты представляют наибольший потенциал, как эффективно управлять активами и когда выгоднее продавать или приобретать объекты. Использование этих метрик способствует минимизации рисков и максимизации прибыли, что делает инвестиции в недвижимость более успешными и устойчивыми.
Здесь я выделю приоритетные финансовые метрики, которые Вам будут полезны прежде всего:
• ROI от сдачи в аренду (доходность годовых); • ROI от продажи (доходность от продажи за период 1 год или 5 лет); • Срок окупаемости инвестиций (Payback Period). В конце данной книги вы увидите Приложения (чек-листы), позволяющие эффективно оценивать недвижимость, в которых будут указаны наиболее распространенные финансовые метрики.