СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Стратегия инвестирования в недвижимость - включает в себя тщательно спланированный подход к приобретению, управлению и использованию недвижимости с целью извлечения прибыли при перепродаже, извлечения максимального денежного потока либо сохранения капитала в недвижимости. Кроме этого недвижимость может использоваться для сохранения капитала в виде недвижимости и использования его как залогового имущества для получения кредита. В связи с этим в первую очередь необходимо понимать цель инвестирования в недвижимость - краткосрочное извлечение прибыли или долгосрочная сдача в аренду с капитализацией недвижимости и продажей.

При выборе стратегии инвестирования в недвижимость:

• выбор оптимального типа недвижимости (жилая, коммерческая или земельный участок)
• анализ рынка недвижимости
• определить лучшие районы для инвестиций
• определить на какой стадии стоит входить в объект недвижимости - на стадии девелоперского проекта, новостройки или уже в введенную в эксплуатацию недвижимость
• управлять рисками, доходностью
• планировать сроки реализации стратегии то есть получения прибыли.
• и учесть локальные факторы влияющие на стоимость недвижимости

Важными элементами стратегии инвестирования в недвижимость являются - финансовое планирование, управление налогами, диверсификация портфеля для минимизации рисков и получения лучшего результата.

Мы выделили для Вас основные стратегии и методики инвестирования в недвижимость.

1- Покупка - продажа.

2. Покупка - сдача в аренду (Buy and Hold).

3. Другие стратегии инвестирования.

Краткосрочная стратегия инвестирования до 2 лет.

Прибыль при покупке продаже может достигать 15% - 20% годовых.

Объем инвестирования от 100 000 $

Прибыль от продажи зависит от страны инвестирования и стадии рынка. При инвестировании без тщательного анализа рынка, только на основании эмоций возможен убыток. Тщательный анализ рынка, понимание стадии рынка, тенденций обеспечивающих рост стоимости недвижимости либо арендного дохода на выбранном рынке и виде недвижимости позволяет зарабатывать на покупке-продаже недвижимости 30 - 50% от вложенного капитала в течении 2 лет те 15 - 25% годовых. Срок 2 года обусловлен следующими причинами:

• Длительность строительства новостройки в среднем 2 года, в этот период происходит основное повышение цены до рыночной
• В недвижимости так-же существует сезонность. Пиковый сезон на рынке недвижимости Февраль. Поэтому для продажи как минимум стоит дождаться следующего пикового сезона.

Покупка новостройки на первичном рынке и продажа после ввода в эксплуатацию используется на быстро растущих либо стабильно растущих рынках. К примеру на Бали (Индонезия) доходность с 2021 по 2024 года при покупке/продажи недвижимости достигала 50% в год.

Так-же при покупке/продаже некоторые опытные инвесторы покупают объект недвижимости в рассрочку и оплатив первый взнос порядка 30% активно ищут покупателя по переуступке. Таким образом, инвестор оплачивает не всю стоимость объекта недвижимости, а при при продаже получает доход на оплаченную сумму.

Доходность инвестиций в недвижимость зависит от стадии рынка, локации, , прав на собственность, налоговой нагрузки и других факторов.

Среднесрочная стратегия - до 2 лет.

Доходность от инвестирования в PRESALE составляет 20% - 30%.

Объем инвестирования от 100 000 $

В данной стратегии инвестор покупает недвижимость еще до официального старта продаж. В случае с PRESALE застройщик либо обходится без инвестора в девелопмент и таким образом проадет недвижимость напрямую инвесторам в новостройки и покупателям либо его целью является создание первичной рекламной компании.

Данную стратегия является максимально рискованной стратегией, но в то же время при работе с надежными застройщиками доходность может достигать 50% годовых.

Среднесрочная и долгосрочная стратегии - от 2 до 7 лет.

Доходность от сдачи в аренду 15% и продажа с дохоодностью от 35% от вложенного капитала.

Объем инвестирования от 100 000 $

В данной стратегии инвестор покупает новостройку либо готовое жилье на вторичном рынке с целью сдачи в аренду. В данном случае стоимость объекта недвижимости будет обеспечена не только рыночной ценой оцененной сравнительным методом оценки, но и доходным методом оценки после предоставления документально дохода с аренды. Недвижимость, которая ранее приносила доход с аренды часто называют - готовым арендным бизнесом (ГАБ).

В данном случае инвестор зарабатывает за счет денежного потока с аренды. В то же время обычно стоимость объекта недвижимости растет вместе естественным ростом рынка и дополнительно к этом стоимость объекта недвижимости растет за счет формирования ГАБ. В результате инвестор получает готовый арендный бизнес, а так-же капитализацию актива, который сможет продать по более высокой цене. Это позволяет получить совокупный доход от вложенного капитала в два раза больший первоначальных инвестиций. К примеру на Бали в Индонезии инвесторы приобретают недвижимость сроком на 7 лет, в течение которого получают доход со сдачи в аренду и через 7 лет продают недвижимость получив прибыль равную инвестициям.

Обратите внимание, что большие институциональные инвесторы и крупные отельные сети приобретая недвижимость используют именно эту стратегию.

Доходность 20 - 35% годовых.

Объем инвестиций от 1 000 000 $

Инвестирование в девелоперский проект - строительство многоквартирного дома, комплекса вилл и таунхаусов и продажа до ввода либо после ввода в эксплуатацию. Фактически это инвестирование в строительство новостройки, но на более ранней стадии.

В данном случае денежные средства инвестируются в аналитику локации, подбор и покупку земельного участка, подготовительные и архитектурные работы, маркетинговые мероприятия, в строительство и отделку и как результат инвестор в девелоперский проект может получить 20 - 35% годовых от вложенного капитала при продаже недвижимости инвесторам в новостройку, либо больший доход при продаже готовых объектов недвижимости. Так-же инвестор может оставить недвижимость себе и получать доход с аренды выше чем если бы он инвестировал в новостройку либо готовое жилье. При больших девелоперских проектов инвестор может продать 50% недвижимости в течение строительства окупив свои инвестиции, 25% продать как готовую недвижимость и оставшиеся 25% сохронить себе для получения дохода от аренды.

При инвестировании в девелоперский проект необходимо :

• провести глубокий анализ рынка - конкуренции в настоящее время и в персективе 5 лет
• выбор застройщика ранее уже сдавшего на данном рынке построенную недвижимость в эксплуатацию
• убедиться в наличии опыта высокой скорости продаж с интересующей инвестора маржей.
• проверить у застройщика все необходимые документы на земельный участок и для строительство в данном регионе
• проверить отсутствие у инвестора значительных задержек в строительстве, долгов или плохого качества строительства.

Подробнее о девелоперских проектах вы можете прочитать в разделе девелоперские проекты узнать у наших консультантов.

Покупка гостиницы - является аналогом покупки готово жилья, только в больших масштабах. Здесь используются те же методы оценки недвижимости но нужно понимать, что для управления гостиницей необходимо привлекать профессиональную управляющую компанию либо самостоятельно организовать управление бизнесом.

Покупка недостроя либо залоговой недвижимости

В данном случае опытный инвестор находит недостроенную недвижимость или недвижимость находящуюся под залогом которую не смогли оплатить кредиторы. Оценив данную недвижимость

тремя основными методами оценки и определив, что после приобретения недвижимости и земельного участка все права будут принадлежать новому владельцу инвестор находит девелоперскую и управляющую компанию и после окончательного подсчета будущей доходности приобретает данный вид недвижимости. После ввода в эксплуатацию недвижимости или в ходе достройки объекта недвижимости инвестор может продавать недвижимость окупив инвестиции. Обычно начинающие инвесторы при выполнении данной стратегии часть объектов недвижимости отбивающую первоначальные инвестиции продают сразу же после начала реновации как новостройки, вторую часть после ввода в эксплуатацию для получения прибыли и третью часть оставляют для обеспечения себя денежным потоком.

Доходность от перепродажи - 10% - 20% в квартал.

Объем инвестирования от 50 000 $

Покупка недвижимости, ремонт и улучшение, а затем продажа с прибылью либо сдача в аренду. Обычно флиппинг используется для быстрой перепродажи, а более дешевая недвижимость обычно быстрее дорогой. Данная стратегия обеспечивает высокую оборачиваемость денежных средств, но кроме покупки недвижимости требует вложений в ремонт и профессиональный дизайн помещения. Это хорошая стратегия для начинающего инвестора в недвижимость, но требует интенсивной работы.

Кроме это существует множество стратегий, которые с опытом становятся понятными и применяются профессионалами.

Кроме перечисленных стратегий существует множество других стратегий, подробнее о которых вы можете прочесть в книге "Международная недвижимость"