Экономические условия определяют общую финансовую стабильность и динамику страны, включая уровень безработицы, инфляцию и доступность кредита. Экономика является основным двигателем рынка недвижимости и задает общие условия для других факторов. Экономический рост и, соответственно, рост ВВП (валового внутреннего продукта) приводят к увеличению спроса, что вызывает дефицит товаров и услуг, и, как следствие, рост цен (инфляцию), в частности на недвижимость и аренду. Фактически экономический рост проводит рынок недвижимости через стадию поглощения к стадии роста.

В свою очередь, рост цен приводит к снижению покупательской способности денег, а также к снижению спроса на покупку недвижимости, но одновременно с этим происходит увеличение спроса на аренду недвижимости и, соответственно, цен на нее.

Здесь я должен обратить Ваше внимание на то, что на момент написания данной книги основной резервной валютой используемой в международных расчетах и инвестировании в мире является доллар США. Поэтому, когда мы говорим об увеличении или уменьшении цены на локальном рынке страны с точки зрения международного рынка недвижимости, мы говорим об изменении цены в долларах.

К примеру, в России, несмотря на увеличение процентной ставки, стоимость недвижимости значительно выросла в местной валюте, но при этом в долларовом эквиваленте рост соответствует общемировой тенденции. Аналогичная ситуация, например, в Таиланде. С учетом инфляции, курса БАТ (местная валюта в Таиланде) и других факторов на локальном рынке недвижимость выросла в цене, а с точки зрения международного рынка она выросла в рамках глобального и локального тренда.

Таким образом, глобальный экономический фактор задает ключевой тренд, на который в свою очередь влияют другие глобальные рыночные факторы, например политическая обстановка в стране.

Политическая обстановка играет одну из ключевых ролей, влияющих на экономические и рыночные циклы, и впоследствии – на принятие решений инвесторами при выборе рынков для вложений в недвижимость.

Стабильная политическая ситуация способствует росту доверия к правовой и экономической системам страны, что привлекает как местных, так и международных инвесторов. Страны со стабильными политическими институтами, такие как Германия, привлекают долгосрочные инвестиции благодаря устойчивости законов и защите прав собственности. Или, скажем, Дубай остаётся привлекательным рынком из-за политической стабильности и благоприятной налоговой политики.

Политическая нестабильность, напротив, отпугивает инвесторов. Войны, санкции и коррупция приводят к оттоку капитала. После Brexit в Великобритании на фоне стагнации экономики инвесторы временно приостановили активность и перевели инвестиции в развивающиеся страны. Политические риски, такие как санкции или национализация, могут увеличить доходность, но сопряжены с высокими рисками, как в случае Северного Кипра, где юридическая неопределенность препятствует притоку капитала.

Таким образом, политическая обстановка напрямую влияет на экономическую стабильность через законодательные и правительственные решения, которые определяют привлекательность рынка недвижимости, уровень риска, условия для ведения бизнеса, в частности через налоговую политику.

Налогообложение и финансовое регулирование являются важными факторами, влияющими на рынок недвижимости, наряду с экономическими факторами, на которые зачастую обращают недостаточно внимания. Чаще всего недостаточность внимания к налогам связана с тем, что в цену объекта недвижимости либо в цену сдачи в аренду уже входят налоги, но лучше учитывать эти факторы и всегда уточнять, включены ли налоги в цену и при расчете доходности.

В мировом масштабе существуют следующие налоги, которые следует учесть инвестору в недвижимость:

- Налог на землю – 0-1%;

- Гербовый или регистрационный сбор – 0-12%;

- Ежегодный налог на имущество 0,1% - 0,3%;

- Налог на покупку нового объекта недвижимости НДС (VAT) – 0-24%;

- Налог при продаже недвижимости на прирост капитала при перепродаже, если объекту до трех лет – 0-50%;

- Налог при продаже недвижимости сроком более 3 лет;

- Налог при сдаче в аренду – 10%-40%;

- Налог на роскошь от 0,5% до 20%;

- Налог на вывод дивидендов от 12%-40%.

Налоги на недвижимость варьируются в зависимости от страны и местного законодательства и в значительной степени влияют на доходность инвестиций. Знание структуры налогов позволяет инвестору принимать грамотное решение.

Налоги в некоторых странах, особенно в Европе и США, могут составлять значительную часть расходов, в то время как в России или Азии они могут оказаться незначительными. Подробнее с налогами в различных странах вы можете ознакомиться в Приложении 8.

В свою очередь, налоговая политика и финансовые правила определяют юридические нормы и формы собственности, которые должны соблюдаться.

Формы собственности на недвижимость варьируются в разных странах из-за исторических, культурных, юридических и экономических факторов. Ниже мы перечислим особенности владения землей по популярным для инвестиций странам.

- Полное право собственности для иностранцев: Португалия, Испания, Франция, Италия, Германия, Польша, Чехия, Грузия, Россия, Великобритания, Греция, Южный Кипр, Турция, США, Канада, Аргентина, Колумбия, Япония, Австралия (Приложение 5).

- Полное право на владение недвижимостью для иностранцев в специальных экономических зонах: Дубай, Абу-Даби и Оман.

- Ограниченные права на владение землей иностранцами:

Вьетнам – иностранцы могут владеть недвижимостью через долгосрочную аренду (до 50-ти лет), с возможностью продления.

Индонезия (остров Бали) – иностранцы могут владеть недвижимостью через долгосрочную аренду сроком до 80-ти лет.

Таиланд, Филиппины, Шри-Ланка: Иностранцы не могут владеть землей, но могут полностью владеть квартирами (кондоминиумами).

Кения: иностранцы могут владеть недвижимостью на правах аренды (leasehold) до 99-ти лет.

- Полное право на владение недвижимостью для иностранцев, но спорные территории с точки зрения международных прав:

Северный Кипр – признан только Турцией и, несмотря на то, что здесь полное право на владение недвижимостью, есть высокие политические риски.

Таким образом, формы собственности и права владения недвижимостью для иностранцев существенно различаются в зависимости от страны и региона. Инвесторы должны учитывать эти различия при принятии решений о вложении в международную недвижимость.

При этом формы собственности и юридические регуляции – достаточно стабильный фактор, определяющий внутрирегиональные тенденции, позволяющий с высокой степенью уверенности прогнозировать безопасность инвестиций.

Регуляторные и юридические изменения могут изменить доступность земли для застройки, увеличить или уменьшить предложение недвижимости и соответственно повлиять на спрос. Например, ограничение на застройку в определенных районах может увеличить дефицит жилья и повысить цены.

Отметим, что правила собственности могут влиять на доступность жилья и, следовательно, на демографическую динамику в виде миграции и рождаемости населения.

Демографические изменения:

За последние 10 лет рост населения планеты составлял 12%, и население земли достигло 8 миллиардов человек, при этом в последующие 10 лет ожидается рост населения на 10% с соответствующим ростом на 800 миллионов человек. Таким образом, мы находимся в стадии глобального роста недвижимости. Основной рост ожидается в развивающихся регионах, таких как Африка, Южная и Юго-восточная Азия, в таких странах как Нигерия, Эфиопия, Индия, Пакистан, Индонезия, Филиппины и Вьетнам, где рождаемость остается высокой. При этом странах с высокоразвитыми экономиками (например, в Европе, Японии, Южной Корее) ожидается замедление роста или даже снижение населения из-за низкой рождаемости и старения населения. Но в то же время необходимо отметить, что в странах с высокоразвитой инфраструктурой увеличивается продолжительность жизни и иммиграционный приток.

Увеличение численности населения напрямую влияет на спрос на жилье. Чем больше людей проживает в определенном регионе, тем выше потребность в жилых помещениях. Рост населения может быть вызван естественным приростом (увеличением числа рождений по сравнению с числом смертей) или миграцией (притоком людей в поисках работы, лучшего качества жизни). Рост населения оказывает давление на рынок недвижимости, создавая дефицит жилья, и предложение не успевает за спросом. Это, в свою очередь, приводит к повышению цен на недвижимость и аренду. В условиях постоянного увеличения населения спрос на жилье остается высоким, что делает инвестиции в недвижимость в этих районах более привлекательными. Кроме того, рост населения способствует развитию инфраструктуры, строительству коммерческих объектов, повышению стоимости земельных участков и увеличению цен на недвижимость.

Возрастная структура

Изменения в возрастной структуре населения могут существенно влиять на рынок недвижимости, так как они напрямую затрагивают предпочтения и потребности в жилье.

Например, в регионах с высоким процентом молодых людей, особенно семей с детьми, будет наблюдаться спрос на жилье бóльшего размера, с несколькими спальнями, находящееся в районах с хорошими школами и детскими учреждениями. Также возможен рост интереса к жилым комплексам с развитой инфраструктурой, включая парки, спортивные и развлекательные объекты.

В то же время стареющее население (увеличение доли пожилых людей) может привести к увеличению спроса на специфические типы жилья, такие как небольшие дома с низким уровнем обслуживания, квартиры в домах с лифтами, жилье с адаптированными условиями для пожилых людей или специализированные дома престарелых.

Изменения в возрастной структуре также влияют на потребности в аренде. Молодежь чаще выбирает аренду в центральных районах, ближе к рабочим местам или учебным заведениям, в то время как пожилые люди выбирают тихие и спокойные районы.

Мировая перспектива с точки зрения демографии

Премиум-класс: рынок премиум-недвижимости, продолжит расти в экономически развитых странах, где сосредоточены состоятельные покупатели и высокие темпы урбанизации. Крупные города и мегаполисы (например, Москва, Нью-Йорк, Лондон, Дубай) останутся центрами премиум-рынка. Кроме того, растущие экономики в Азии и Ближнем Востоке будут способствовать увеличению спроса на элитное жилье в этих регионах.

• Премиум недвижимость продолжит расти в экономически развитых странах и городах, которые привлекают международных инвесторов, состоятельных граждан и туристов.
• Увеличение спроса на элитную недвижимость в мегаполисах, крупных деловых центрах и туристических зонах.
• Преимущество локаций с высоким уровнем безопасности, эксклюзивные комплексы и районы с развитой инфраструктурой.
• Спрос будет сосредоточен в странах с устойчивой экономикой и высоким уровнем жизни.

Экономкласс: ожидается, что спрос на экономжилье будет увеличиваться в развивающихся странах, где наблюдается значительный рост населения и миграция в города.

• Экономическая недвижимость будет востребована в развивающихся странах, где основная часть населения принадлежит к среднему или низкому классу.
• Растущий спрос на доступное жилье, особенно в городах с быстро растущим населением.
• Развитие жилищных комплексов, компактных квартир и инфраструктуры для среднего класса.
• Страны с низким и средним доходом на душу населения будут ключевыми рынками.

В Приложениях 5 и 6 вы увидите страны с высоким спросом на недвижимость в настоящее время, с учетом прогнозируемого роста населения.

Увеличение количества жителей предполагает расширение жизненного пространства, улучшения инфраструктуры и удовлетворения растущих потребностей населения.

Туризм играет ключевую роль в развитии рынка недвижимости, особенно в странах с высоким туристическим потенциалом. Туристические потоки часто концентрируются вокруг популярных курортных зон, что приводит к сезонным колебаниям спроса и росту цен на недвижимость в этих районах. Однако популярные туристические направления могут меняться со временем из-за таких факторов, как перегруженность инфраструктуры или транспортные сложности. Это приводит к тому, что туристы и инвесторы начинают осваивать новые, менее загруженные локации.

Например, туризм на Бали рос в последние 10 лет примерно на 12% ежегодно, что увеличило спрос на аренду и покупку недвижимости, особенно в районе Чангу. Прогноз на ближайшие 10 лет предполагает ещё больший рост туризма на уровне 16%, что поддерживает высокий спрос на краткосрочную аренду и увеличивает стоимость недвижимости. Однако из-за перегруженности района Чангу и роста цен на жилье инвесторы и туристы всё чаще перемещаются в новую перспективную зону — район Букит, где сейчас наблюдается активное освоение недвижимости и инфраструктуры.

Таким образом, рост туризма приводит к росту доходности от инвестиций в недвижмость особенно в развивающихся локациях.

Инфраструктурные проекты международного масштаба, такие как строительство транснациональных транспортных путей, портов, аэропортов и крупных энергетических объектов существенно влияют на рынок недвижимости по всему миру. Эти проекты создают новые возможности для инвестиций в недвижимость, повышают спрос на жилье и коммерческие объекты в регионах, прилегающих к новым транспортным узлам. Например, такие инициативы, как китайский проект «Один пояс – один путь», расширяют экономическую активность в странах-участниках, что стимулирует рост цен на недвижимость в стратегически важных зонах.

Урбанизация и мегаполисы: во многих странах мира происходит активный процесс урбанизации, что связано с увеличением числа мегаполисов и ростом спроса на недвижимость в крупных городах. Потребность в развитии инфраструктуры – включая дороги, водоснабжение, энергетику, связь и транспорт – является ключевым фактором, влияющим на рост стоимости недвижимости. В мегаполисах, таких как Лондон, Нью-Йорк или Токио, улучшение инфраструктуры тесно связано с мировыми инвестиционными потоками, которые делают эти города привлекательными для зарубежных инвесторов.

Технологическая инфраструктура: рост технологий и цифровизации оказывает глобальное влияние на рынок недвижимости. Развитие телекоммуникационных сетей, интернет-структур и «умных городов» приводит к увеличению ценности объектов недвижимости, особенно в тех регионах, где присутствует высокий уровень технологической подготовки. Например, города с высокоскоростным интернетом и продвинутыми цифровыми сервисами для управления городской средой становятся более привлекательными для компаний и жителей.

Глобальная инфраструктура влияет на стратегические решения инвесторов на международном уровне, определяя крупные экономические и технологические тренды, а также влияет на рост норм и стандартов строительства.

Строительные нормы и стандарты эволюционируют вместе с ростом рынка недвижимости и инфраструктуры и влияют на себестоимость строительства, что может со временем значительно увеличить порог входа в бизнес недвижимости. С другой стороны, улучшение стандартов может повысить привлекательность и стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе. В США, России, странах Европы, ОАЭ поддерживаются высокие нормы строительства, что является одним из факторов высокой стоимости недвижимости. А в азиатских странах, в частности на острове Бали в Индонезии, во Вьетнаме или Южной Африке достаточно низкий порог входа в строительство, что позволяет извлекать максимальную доходность как девелоперам, так и инвесторам в новостройки.

Климатические и природные особенности обычно являются неизменяемыми характеристиками, которые перманентно определяют привлекательность региона, стимулируют либо снижают рост населения и туризма.

Здесь инвестору необходимо учитывать природные особенности – влажность, температуру воздуха, перепады температур, сейсмоактивность, возможность цунами, ветра, длительность светового времени суток, особенности строительства, эксплуатации, необходимость страхования, то есть те климатические и природные факторы, которые непосредственно будут влиять на привлекательность и безопасность недвижимости.

К примеру, в определенные сезоны в некоторых тропических районах может быть период сильных дождей, при этом всего лишь в 20-ти километрах от этой локации он может быть почти незаметен. В некоторых районах наблюдается сезонное изменение направления течения океана, которое в свою очередь приводит к периодическому сбору мусора на побережье, и это может снизить доходность аренды на определенное время в этом районе. Кроме направления течения, у океана надо учитывать календарь приливов и отливов. Некоторые локации могут быть пригодны для купания весь год, а в некоторых могут быть периоды, когда купаться некомфортно или невозможно совсем.

Например, на Юго-Восточном побережье Бали (район Букит) берег чист круглый год, а на западном побережье Бали (район Кута) с декабря по март полоса пляжа сильно загрязнена, т.к. в этот период меняется направление ветра, который нагоняет к этой части побережья мусор из акватории.

Или, скажем, в Италии бывают сезонные лесные пожары, а в Испании в районе Коста-Брава – штормовые ветра. В США во Флориде сильные морские течения существенно влияют на рельеф пляжей и эксплуатацию прибрежных домов. Кроме того летом и осенью существует постоянный риск ураганов, что нередко приводит к повреждению зданий, а это в свою очередь ведет к увеличению страховых взносов.

Профессиональные агентства недвижимости, находящиеся на местах и знающие особенности региона, помогают учесть все эти локальные факторы.

Природные особенности

• Приливы и отливы: влияние на прибрежные районы, особенно вблизи океана, где периодические изменения уровня воды могут сказываться на безопасности и инфраструктуре.
• Сейсмоактивность: в сейсмоактивных зонах (например, Япония, Индонезия) требуется строительство с учетом землетрясений и дополнительных мер безопасности.
• Разливы рек и расширение дельт: учет возможных наводнений и необходимость в гидротехнических сооружениях или повышенной защите объектов.
• Горные водоемы и озера: в регионах с большим количеством водоемов могут возникать проблемы с паводками, нестабильностью почвы и прорывами воды в сезон дождей. Здесь необходимо устанавливать дополнительные барьеры.
• Лавины и оползни: в горных районах это серьезные риски, которые необходимо учитывать при планировании застройки.
• Песчаные бури: актуально для пустынных районов и побережий, что требует специальных конструкций и фильтров для защиты недвижимости.

Эти факторы важны для долгосрочной устойчивости и стоимости объектов недвижимости в различных частях мира.

При выборе недвижимости в разных странах важно учитывать культурные и социальные факторы, которые могут значительно повлиять на качество жизни, инвестиционную привлекательность и целесообразность покупки.

К культурным факторам относятся традиции, историческое наследие, религия и искусство (музыка, живопись, литература), язык, нормы поведения, уровень жизни, которые формируют образ жизни, культурную идентичность и могут привлекать туристов и инвесторов. В то же время к социальным факторам относятся демографические характеристики, социальная структура, степень равенства, экономические условия и качество жизни. Знание местных обычаев и традиций может помочь избежать недоразумений. Например, в некоторых арабских странах существуют строгие правила относительно частной жизни и поведения в общественных местах, что может повлиять на выбор района для проживания.В совокупности эти факторы формируют разные предпочтения в архитектуре и дизайне жилья. Например, в Японии популярны дома с минималистичным дизайном, тогда как в Италии ценятся более традиционные и роскошные варианты.

В связи с этим, при выборе недвижимости для инвестиций нужно четко понимать целевую аудиторию недвижимости. Объект недвижимости может быть либо аутентичным и качественным, сохраняющим традиции данного региона, либо универсальным – комфортным для внешних и внутренних туристов.

Эффективное инвестирование в недвижимость требует знания стадий развития рынка, чтобы принимать обоснованные решения. На основании долгосрочных наблюдений за рынками недвижимости в различных странах и регионах, охватывающих сотни лет, где учитывались изменения спроса и предложения, экономические циклы, инфляция, процентные ставки, демографические изменения, а также динамика строительства, были определены стадии развития рынка, которые актуальны и в настоящее время.

Рынок недвижимости движется по циклам, от стадии спада или зарождения рынка до поглощения, за которыми следуют новое строительство и насыщение. Важно выбирать правильный момент для инвестиций: например, на стадиях поглощения или нового строительства, когда спрос растет, и возможности для получения прибыли максимальны.

1. Спад: характеризуется избытком предложений и падением цен на недвижимость и аренду, что останавливает строительство. Это время невыгодное для инвестиций, но может быть благоприятным для тех, кто хочет приобрести недвижимость с минимальными затратами.

2. Цикл поглощения: естественный спрос на существующие объекты увеличивает стоимость недвижимости и арендные ставки, создавая благоприятные условия для новых инвестиций, и стимулирует строительство.

3. Рост (цикл нового строительства): наблюдается резкое увеличение спроса, это вызывает активное строительство. Растут цены и арендные ставки, что приводит к увеличению прибыли.

4. Пик (цикл насыщения): это максимальная точка роста, где цены достигают своего пика, что стабилизирует либо временно снижает спрос, а избыток объектов приводит к сокращению строительства, что снижает прибыль для всех участников рынка недвижимости и возвращает к стадии спада. Но, что интересно, цена недвижимости на стадии спада никогда не возвращается до уровня предыдущей стадии спада, а временно корректируется и стагнируется до новой стадии роста.

Лучшие фазы для инвестирования – это завершение цикла поглощения и начало цикла нового строительства. По мере приближения к циклу насыщения инвесторы максимально выгодно продают недвижимость. При этом важно помнить, что в среднем рыночные циклы составляют 7 лет. В свою очередь, стадии рынка определяются глобальными факторами, о которых я вам подробно расскажу в следующих главах и покажу в соответствующих чек-листах, которые я разместил в конце книги. Это позволит вам с легкостью определять и прогнозировать доходность.

Локация играет важную роль при выборе недвижимости в любом сегменте рынка, будь то премиум-класс или экономсегмент. Она может значительно влиять на стоимость объекта и его привлекательность для покупателей или арендаторов, а также определяет перспективы роста стоимости в будущем.

Недвижимость премиум класса обычно располагается в центре города или престижных районах с видом на море, океан, реку, лес, джунгли, горы или другие природные ландшафты. При этом жилье экономкласса скорее располагается в спальных либо пригородных районах.

Житейская рекомендация: для того, что почувствовать преимущества и недостатки локации, я Вам советую пожить в доме, который вы покупаете, либо рядом в течение трех дней. За это время вы прочувствуете плюсы и минусы локации. Убедитесь в доступности инфраструктуры – магазинов, ресторанов, сравните уровень шумов, экологии, увидите местные достопримечательности, оцените загруженность соседних объектов недвижимости в этом районе, познакомитесь с местными жителями и узнаете их мнение о локации, в результате чего вы уже будете иметь собственную картину о перспективе инвестиции в данном месте.

Локация сама по себе важна, но при этом именно наличие дорожных, социальных и коммерческих объектов в шаговой доступности делает недвижимость удобной и востребованной. На локальном уровне одним из важнейших факторов при выборе недвижимости является транспортная доступность. Наличие или отсутствие метро, трамвайных линий, автодорог или аэропортов напрямую влияет на стоимость жилья и коммерческой недвижимости. В крупных городах улучшение транспортной инфраструктуры, например, строительство новых линий метро, может повысить привлекательность районов, которые ранее считались удаленными или неудобными для жизни.

Дорожная инфраструктура

• Качество дорог, ведущих к объекту, имеет огромное значение.

Асфальтированные дороги с хорошим освещением и системой водоотвода делают район более привлекательным. Наличие широких дорог с несколькими полосами движения снижает вероятность пробок и упрощает доступ к объекту.

• Районы с низким уровнем трафика, в том числе, в часы пик более привлекательны для семей с детьми и пенсионеров. Хорошая дорожная сеть и минимизация пробок важны также для деловых районов и развития премиальных локаций. Обратите внимание, на то, что если в популярном в настоящее время районе увеличиваются пробки, и нет возможности проведения альтернативных дорог, то этот район в скором времени может превратиться в стагнирующую локацию, на месте которой появится новая пионерская локация, в которую как раз-таки необходимо будет инвестировать.

• Хорошо развитый общественный транспорт и наличие парковочных мест важны для профессионалов и студентов. Близость к аэропортам и вокзалам могут привлекать туристов и деловых людей, проживающих в среднем классе недвижимости.

• Наличие достаточного количества парковочных мест, как в общественных зонах, так и в пределах объектов недвижимости, важно для всех категорий жителей. Недостаток парковочных мест может существенно снизить привлекательность объекта для жителей премиальной недвижимости.

Коммунальные системы и экологические факторы

Локальная коммунальная инфраструктура, включающая системы водоснабжения, электросети и канализацию, играет важную роль при покупке недвижимости. Наличие современных инженерных коммуникаций повышает привлекательность объектов для покупателей и арендаторов. Также важны экологические факторы, например, наличие парков и зеленых зон, которые могут существенно повысить стоимость жилья, особенно в густонаселенных районах.

Удаленность от ключевых объектов и мест отдыха

• Удаленность от океана и пляжей:

Для прибрежных районов удаленность от пляжа является важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Чем ближе объект расположен к пляжной зоне, тем выше его стоимость и привлекательность для туристов и инвесторов. Однако для семей или пенсионеров может быть также важен доступ к спокойным зонам отдыха, вдали от массовых туристических потоков.

• Удаленность от центральной улицы локации:

Близость к центральной улице обеспечивает доступ к основным городским объектам и удобствам. В центральных районах располагаются офисы, торговые и развлекательные центры, а также государственные учреждения, что делает такие районы особенно привлекательными для бизнеса, а также молодых профессионалов.

Коммерческая инфраструктура

• Магазины:

Наличие продуктовых супермаркетов, специализированных магазинов, аптек и других объектов розничной торговли в пешей доступности является важным фактором для всех категорий покупателей и арендаторов. Это особенно актуально для семей с детьми, пенсионеров и людей с ограниченными возможностями.

• Рестораны и кафе:

Разнообразие ресторанов, кафе и баров делает район более привлекательным для молодежи, туристов и людей, ведущих активный социальный образ жизни. Наличие заведений с различными видами кухни и ценовыми категориями удовлетворяет потребности разных групп населения.

Социальная инфраструктура

Локальная инфраструктура включает в себя школы, больницы, торговые центры, парки, спортивные комплексы и другие объекты, которые влияют на качество жизни в конкретных районах. Покупатели недвижимости часто оценивают наличие социальной инфраструктуры в непосредственной близости к дому, особенно если речь идет о жилье для семей. В районах с развитой социальной инфраструктурой недвижимость имеет более высокую стоимость и ликвидность.

• Институты, школы и детские сады:

Наличие качественных школ и детских садов в районе делает его привлекательным для семей с детьми. Престижные учебные заведения, как правило, находятся в районах с высоким уровнем безопасности и хорошей транспортной доступностью. Эти районы более привлекательны для людей, проживающих в премиальной недвижимости.

• Медицинские учреждения:

Близость к больницам, клиникам, поликлиникам и аптекам имеет решающее значение для семей с детьми, пенсионеров и людей с хроническими заболеваниями. Высокое качество медицинских услуг и доступность медицинских учреждений увеличивают привлекательность района, особенно для эконом и среднего сегмента.

• Культурные учреждения:

Театры, музеи, галереи, библиотеки и другие культурные учреждения привлекают людей с культурными и интеллектуальными интересами. Развитая культурная инфраструктура добавляет району престижности и создает благоприятную среду для премиальной недвижимости и элитного жилья.

Рекреационная и культурная инфраструктура

• Парки, спортзалы и культурные учреждения создают благоприятную среду для активного отдыха и культурного развития, делая район более привлекательным для всех категорий жильцов.

Региональные программы развития

Местные власти часто запускают программы по развитию инфраструктуры, например, модернизацию дорог, строительство новых жилых районов или создание промышленных парков. Это может оказать прямое влияние на рост цен на недвижимость в конкретном районе. Инвесторам важно учитывать такие программы и их долгосрочное влияние на спрос и цены на рынке.

Итак, инфраструктура является важным критерием для недвижимости в сегментах эконом, мидл и премиум. Локация, транспортная доступность, наличие магазинов, ресторанов, школ и медицинских учреждений значительно влияют на стоимость недвижимости и её привлекательность для различных групп покупателей и арендаторов.

Видовые характеристики недвижимости это один из важнейших локальных факторов успешности инвестиций в недвижимость. Если у недвижимости отличные видовые характеристики – панорамный вид на город, реку, озеро, море или океан, долину, каньон или лес, то этот объект недвижимости можно отнести к премиальной недвижимости. И если она даже не является таковой на данный момент, то после реновации она будет стоить дороже остальной недвижимости в этой локации. Если у объекта, даже в элитной локации, нет отличных видовых характеристик, то ценность этой недвижимости будет ниже, чем у объектов с такими видовыми характеристиками. Фактически видовые характеристики – это ключевой рубеж между недвижимостью премиального и экономкласса.

Обратите внимание: когда вы снимаете номер в гостинице, то видовой номер будет стоить более чем на 30% дороже аналогичного номера с худшими видовыми характеристиками.

Здесь необходимо отметить и стороны света, на которую открывается вид из окон. Рассветная сторона (восток) обычно стоит дороже, чем закатная сторона (запад). Просыпаться вместе с лучами солнца на рассвете гармонично и полезно для человека. В то же время может оказаться, что отличный вид находится именно на закатной части здания, к примеру, будет виден закат над океаном. Поэтому стороны света надо учитывать в совокупности с видовыми характеристиками.

Перспективность районов определяет будущий рост цены недвижимости и доходность от аренды. Классификация районов включает:

• Район нового освоения (Перспективный): это развивающиеся районы, где активно ведется или планируется строительство. Часто в таких районах строят известные девелоперы, что гарантирует качественное развитие инфраструктуры и рост цен на недвижимость в будущем. Здесь может располагаться премиум недвижимость и недвижимость экономкласса. Такого рода районы могут быть интересны для инвестирования в недвижимость.

• Стагнирующий район: районы с низкими или нулевыми темпами развития. Недвижимость в таких районах, как правило, имеет не только более низкую стоимость, но и ограниченные перспективы роста.

• Депрессивный район: ранее развивавшиеся районы, которые сейчас демонстрируют спад. Низкая стоимость жилья привлекает социально неблагополучные категории населения, что может привести к ухудшению качества жизни.

• Программный и уникальный район: регионы, на которые распространяется целевая программа развития. Они часто включены в планы градостроительного развития и финансируются муниципальными средствами или крупными корпорациями. Такие районы могут стать центрами притяжения для инвесторов как в эконом, так и в премиальный сегмент.

• Центральный район (Downtown): районы в сердце города с высокой плотностью населения и многоэтажными зданиями. Эти районы обычно являются коммерческими и культурными центрами города, что делает их привлекательными для премиум-сегмента.

• Резиденциальный район (Residential): жилые районы, где преобладают многоквартирные дома или одноэтажные коттеджи. Эти районы обычно расположены на окраинах города или в пригородах и часто являются предпочтительными для семей или тех, кто ищет спокойное место для проживания. Они также могут быть интересны для инвестирования, особенно в начальной стадии развития района.

• Туристический и тусовочный район (Tourist): районы, ориентированные на туристов; с отелями, ресторанами, магазинами и другими объектами туристической инфраструктуры. Они могут быть расположены в исторических частях города или на побережье и часто являются интересными для инвесторов в гостиничный бизнес.

• Индустриальный район (Industrial): районы, где расположены промышленные объекты. Такие районы часто находятся вдали от центра города и не подходят для премиальной недвижимости, но могут быть привлекательны для инвестиций в коммерческую недвижимость экономкласса.

• Уникальные локации: это районы, где нет развитой инфраструктуры, но есть какая-либо уникальная достопримечательность или отличный вид. Эти районы подходят для эксклюзивной недвижимости.

При выборе недвижимости важно учитывать не только вид, текущую инфраструктуру и перспективы района, но и контингент – то есть, кто проживает или посещает этот район. Контингент формирует атмосферу района и оказывает значительное влияние на его привлекательность, развитие и стоимость недвижимости.

Классификация по уровню дохода

• Высокий уровень дохода: туристы и жители с высоким уровнем дохода предпочитают районы с высоким уровнем сервиса, эксклюзивными развлекательными возможностями, высококлассными ресторанами, бутиками, галереями и объектами культуры. Такие районы часто характеризуются хорошей безопасностью, отсутствием маргинальных соседей, приватностью и престижем, что делает их особенно привлекательными для премиум-сегмента недвижимости.

• Средний уровень дохода: люди со средним уровнем дохода выбирают районы с доступной, но качественной инфраструктурой – отелей, ресторанов, магазинов, а также разнообразием услуг и развлечений по доступным ценам. Эти районы предлагают хороший баланс между стоимостью и качеством жизни.

• Низкий уровень дохода: эти районы привлекают туристов и жителей, которые ориентированы на экономичные решения. Здесь находятся доступные гостиницы, хостелы, бюджетные рестораны и магазины. Недвижимость в таких районах часто имеет относительно низкую стоимость и подходит для инвесторов, ориентированных на массовый рынок.

Классификация по увлечениям и стилю жизни

• Активные и спортивные: районы, которые привлекают активных туристов и жителей, часто располагаются вблизи природных объектов, таких как пляжи (для серфинга, дайвинга), горы (для трекинга, катания на лыжах). В таких районах развита инфраструктура для активного отдыха – прокат оборудования, школы спорта, специализированные магазины.

• Социально-ориентированные и ночная жизнь: туристы и жители, предпочитающие ночную жизнь и социальные мероприятия, выбирают районы с множеством баров, клубов, ресторанов и других мест для встреч и развлечений. Такие районы часто известны своей динамичностью, высоким уровнем безопасности и удобством транспортного сообщения.

• Эко-ориентированные и ценители природы: эта категория включает людей, стремящихся жить в гармонии с природой, избегая крупных городов и шума. Такие районы располагаются вблизи природных парков, заповедников, водоемов и имеют ограниченную застройку для сохранения природного ландшафта.

Классификация по возрастным группам

• Молодежь и студенты: молодежь и студенты выбирают районы с доступным жильем, хорошей транспортной доступностью и обилием социальных и культурных объектов – кафе, баров, клубов, молодежных центров и мест для учебы. Они также ищут районы с развитой инфраструктурой для активного отдыха и занятия спортом, такие как парки, спортивные площадки и фитнес-клубы.

• Молодые профессионалы и предприниматели: эта группа предпочитает районы с близостью к деловым центрам, коворкингам, инновационным хабам и другим объектам, связанными с карьерными и деловыми интересами. Им важна транспортная доступность, современные жилые комплексы, развитая социальная и развлекательная инфраструктура.

• Семьи с детьми: семьи с детьми выбирают районы с хорошими школами, детскими садами, парками, площадками, безопасностью и доступом к качественным медицинским услугам. Также важно наличие магазинов, образовательных и спортивных учреждений, а также удобство транспортной инфраструктуры.

• Средний возраст (40-60 лет): люди среднего возраста могут предпочитать районы с хорошим балансом между рабочими и жилыми зонами, близостью к деловым центрам, а также развитой инфраструктурой для досуга и поддержания здорового образа жизни.

• Пенсионеры: пенсионеры предпочитают спокойные районы с низким уровнем шума, доступностью медицинских учреждений, аптек, магазинов, а также местами для отдыха и прогулок. Им важна безопасность, возможность социального общения и доступность мест для активного отдыха, таких как парки и набережные.

Каждый район можно рассматривать через призму различных комбинаций этих факторов. Например, районы с высокой концентрацией людей с высоким доходом и статусом будут привлекательны для элитной недвижимости, тогда как районы с ориентированием на активный образ жизни могут стать идеальными для развития курортной недвижимости или инвестиционных проектов, связанных с туризмом. В районах с концентрацией людей предпенсионного и пенсионного возраста можно строить пансионаты. Понимание контингента района и возрастных групп позволяет более точно прогнозировать спрос на недвижимость и её потенциал для роста, а также разрабатывать стратегию позиционирования объектов на рынке.

Это важный фактор, влияющий на комфорт и цену недвижимости особенно. Для оценки недвижимости важно учитывать как природные, так и антропогенные источники шума, так как они могут по-разному влиять на покупателей в зависимости от региона мира.

Это фактор зачастую упускают, наряду с другими на первый взгляд немаловажными факторами, что впоследствии отражается на доходности недвижимости. В разных регионах мира источники шума могут значительно отличаться.

• Природные шумы: шум океана, водопада или сильного ветра в горных районах создают уникальную атмосферу, но в то же время могут сделать невозможным проживание в такой локации. К примеру, шум океана – многие хотят жить в непосредственной близости от моря или океана, но расположение слишком близкое к побережью, может привести к тому, что в ночное время будет сложно заснуть.

• Животные: в сельских районах или на островах могут быть шумы от домашних животных, таких как петухи, свиньи, или диких животных, что особенно будет мешать в утреннее и вечернее время.

• Транспорт: шум вблизи аэропортов, железных дорог или крупных магистралей также снижает привлекательность объекта.

• Техногенные шумы: строительство или нахождение заводов рядом жилыми строениями могут создавать шумы, не позволяющие комфортно жить в данной локации.

• Социальные объекты: бары, ночные клубы, рынки также снизят привлекательность для проживания людей в этих районах.

Это важный фактор, влияющий на комфорт и цену недвижимости особенно. Для оценки недвижимости важно учитывать как природные, так и антропогенные источники шума, так как они могут по-разному влиять на покупателей в зависимости от региона мира.

Это фактор зачастую упускают, наряду с другими на первый взгляд немаловажными факторами, что впоследствии отражается на доходности недвижимости. В разных регионах мира источники шума могут значительно отличаться.

• Природные шумы: шум океана, водопада или сильного ветра в горных районах создают уникальную атмосферу, но в то же время могут сделать невозможным проживание в такой локации. К примеру, шум океана – многие хотят жить в непосредственной близости от моря или океана, но расположение слишком близкое к побережью, может привести к тому, что в ночное время будет сложно заснуть.

• Животные: в сельских районах или на островах могут быть шумы от домашних животных, таких как петухи, свиньи, или диких животных, что особенно будет мешать в утреннее и вечернее время.

• Транспорт: шум вблизи аэропортов, железных дорог или крупных магистралей также снижает привлекательность объекта.

• Техногенные шумы: строительство или нахождение заводов рядом жилыми строениями могут создавать шумы, не позволяющие комфортно жить в данной локации.

• Социальные объекты: бары, ночные клубы, рынки также снизят привлекательность для проживания людей в этих районах.

Качество недвижимости. Профессиональная проверка и оценка

При выборе недвижимости, независимо от ее типа и расположения, критически важно провести тщательную профессиональную проверку. Эта проверка позволяет выявить потенциальные проблемы, которые могут повлиять на безопасность, комфорт и стоимость объекта. Вот ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание при профессиональной проверке недвижимости по всему миру:

1. Визуальный осмотр и оценка состояния

• Фасад и кровля:

Осмотрите фасад и кровлю на предмет видимых повреждений, трещин, утечек или коррозии. Используйте тепловизионные камеры для обнаружения скрытых проблем, таких как утечка тепла.

• Стены и потолки:

Проверьте стены и потолки на наличие трещин, пятен и других дефектов. Обратите внимание на признаки повреждений от воды или плесени.

2. Структурное обследование

• Фундамент:

Оцените состояние фундамента, проверяя на оседание, трещины и деформации. Используйте геодезические инструменты для измерения оседания и нестабильности.

• Несущие конструкции:

Проверьте колонны, балки и перекрытия на предмет деформаций, трещин или коррозии.

3. Технические и инженерные системы

• Системы водоснабжения:

Оцените давление воды, наличие утечек и состояние трубопроводов. Используйте эндоскопы для осмотра внутренних стенок труб.

• Отопление и кондиционирование:

Проверьте системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC) на загрязнения, исправность и эффективность работы.

• Электрическая система:

Проверяйте электропроводку, панели и розетки с помощью тестеров для проверки заземления и электробезопасности.

4. Проверка на наличие плесени и влажности

• Влажность:

Используйте влагомеры для измерения уровня влажности в стенах, полах и потолках. Определите источники влаги и проблемы с герметизацией.

• Плесень:

Ищите видимые признаки плесени и анализируйте воздух на наличие спор плесени. Проверьте вентиляционные системы на их эффективность.

5. Экологическая проверка

• Состояние окружающей среды:

Оцените экологические риски, такие как загрязнение почвы, воды или воздуха. Проверьте наличие опасных материалов, например, асбеста.

• Энергоэффективность:

Оцените энергоэффективность здания, включая изоляцию, окна и двери. Проведите энергоаудит для определения потребностей в улучшении.

6. Юридическая проверка и документация

• Документы на собственность:

Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость, включая документы о праве собственности, разрешения на строительство и технические паспорта.

• История ремонта и обслуживания:

Оцените историю предыдущих ремонтов и обслуживания.

Сезонность на международном рынке недвижимости, особенно в туристических странах, проявляется заметнее и сильно зависит от притока туристов, климата, а также особенностей локальных рынков. Рассмотрим основные особенности сезонности в разных регионах.

Курортные зоны и страны с тёплым климатом

В туристических странах с тёплым климатом, таких как Испания, Греция, Турция, Таиланд и Бали, сезонность тесно связана с туризмом. Высокий сезон приходится на периоды, когда туристический поток максимален:

• Летние месяцы (с июня по август) для европейских курортов:

В это время наблюдается наибольший спрос на аренду и покупку курортной недвижимости, поскольку туристы приезжают отдыхать, а также многие инвесторы рассматривают покупку жилья для сдачи в аренду.

• Зима (с декабря по февраль) для тропических и субтропических курортов:

В странах Юго-Восточной Азии (Таиланд, Бали) и Карибских островах зимние месяцы привлекают большое количество туристов, что приводит к росту спроса на краткосрочную аренду и покупку инвестиционной недвижимости.

Страны с сезонной миграцией

В странах с выраженной сезонной миграцией, таких как США (Флорида, Калифорния) или Южная Европа (Испания, Португалия), в холодные месяцы наблюдается рост спроса на недвижимость. Так называемые «снежные птицы» (snowbirds) – люди из северных регионов – переезжают на юг на зиму, что увеличивает спрос на аренду и покупку жилья в тёплых регионах с ноября по март.

Горнолыжные курорты

В странах с развитой горнолыжной инфраструктурой, таких как Швейцария, Австрия, Франция, а также Канада и США (Колорадо), зимние месяцы – это пик активности на рынке недвижимости. В период с декабря по март увеличивается спрос на аренду и покупку недвижимости в горных курортах для зимнего отдыха.

Ценообразование и сезонные тренды

Цены на недвижимость также могут изменяться в зависимости от сезона. В высокий сезон (лето на европейских курортах, зима в тропиках) цены на аренду и покупку недвижимости могут быть значительно выше из-за высокого спроса. В межсезонье цены могут снижаться, что привлекает покупателей и арендаторов, стремящихся заключить выгодные сделки.

Таким образом, сезонность на международном рынке недвижимости тесно связана с туристической активностью, климатическими условиями и локальными особенностями. Инвесторам важно учитывать эти факторы при выборе времени для покупки или продажи недвижимости в различных туристических странах.