Долгосрочная аренда – обычно от месяца до года и позволяет владельцу недвижимости при минимальных затратах на обслуживание объекта получать стабильный ежемесячный доход при этом загруженность объекта будет ближе к 100% и доходность порядка 5%-10% годовых (в зависимости от страны). О загруженности объекта (occupancy rate) я расскажу позже.
Краткосрочная аренда – от суток и более. Позволяет владельцам недвижимости в несколько раз увеличить выручку и в конечном итоге доходность может составить от 15% до 30% годовых, но это потребует ежедневного комплексного обслуживания объекта недвижимости.
Приведем пример: если аренда объекта недвижимости в месяц (долгосрочно) стоит 1 000 $, и вы видите, что аналогичные объекты недвижимости сдаются (краткосрочно) по 100 $ в день, вы можете сдавать свой объект посуточно, и это, без учета загруженности, даст выручку в 3 000 $, а это значит, что ваша доходность вырастет в 3 раза до 15%-30% годовых. Здесь не учтена заполняемость объекта недвижимости и налоги, об этом я также расскажу. Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости, например глэмпинги, дают колоссальную доходность – порядка 50% годовых.
При увеличении количества объектов появляется необходимость задействовать дополнительные ресурсы в виде персонала, клининга, информационной системы, обеспечения безопасности, маркетинга, финансов и другие административные расходы, что увеличивает постоянные и переменные издержки и снижает рентабельность для инвестора.
В среднем расходы на управляющую компанию и маркетинг составляют 40%-50% от выручки, т.е. если вы сдаете недвижимость через управляющую компанию, вы получите меньше доходности. В долгосрок ваша доходность может быть 2,5%-5% годовых, а при краткосрочной аренде 7,5%-15% годовых. (Подробно о структуре расходов при использовании управляющей компании вы узнаете в разделах “Функции управляющей компании“ и в разделе “Расходы на приобретение и владение недвижимостью“.)
При превышении 30 объектов недвижимости возникает эффект масштаба, который приводит к увеличению доходности от сдачи в аренду за счет снижения постоянных издержек, увеличения оборачиваемости и удержания клиентов.
Безусловно, доходность от сдачи в аренду зависит от глобальных и локальных факторов. В некоторых странах она вместе с использованием управляющей компании, с учетом загруженности и сезонности достигает 15% годовых.
Для понимания, почему управляющая компания забирает 40%-50% от выручки, необходимо разобраться с функциями управляющей компании и ее затратами, о чем я подробно напишу в следующем разделе.