Основные методы оценки недвижимости :- Сравнительный метод оценки недвижимости основывается на анализе рыночной стоимости недвижимости, то есть самой вероятной цене, которую готов заплатить покупатель. Этот метод особенно полезен, когда на рынке есть несколько схожих объектов, недавно проданных в той же локации. Например, для жилой недвижимости, такой как дома или квартиры, этот метод помогает определить реальную рыночную стоимость на основе сопоставимых продаж. Для этого необходимо на локальных агрегаторах недвижимости либо у агентств недвижимости запросить стоимость аналогичных объектов недвижимости. Лично я предпочитаю сравнивать стоимость аналогичных объектов недвижимости из стоимости 1 м².
- Доходный метод оценки недвижимости базируется на анализе ожидаемой прибыли от владения недвижимостью. Этот метод включает два подхода:
- Метод прямой капитализации. Для оценки стоимости объекта недвижимости используется формула:
Стоимость объекта = Ставка капитализации (CapRate) / Чистая прибыль (NOI)
В этой формуле ставка капитализации это средняя доходность в процентах от этого или аналогичных объектов в год, а чистая прибыль это разницам между выручкой и всеми расходами в год.
Если вы не знаете ставку капитализации те доходность в процентах вам, то вы можете ее определить по следующей формуле:
CapRate = Стоимость объекта / Чистая прибыль (NOI) x 100.
Итого если вы знаете сколько объект недвижимости Вам будет приносить чистой прибыли и знаете какая доходность в процентах в аналогичных объектах недвижимости Вы можете оценить стоит ли объект недвижимости той суммы за которую вам его предлагают купить. Этот метод подходит для оценки практически любой недвижимости.
4.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF). Применяется для оценки будущих денежных потоков от недвижимости с учетом временной стоимости денег, инфляции, альтернатив и других факторов. Этот подход более уместен для коммерческой недвижимости, где доходы могут значительно изменяться с течением времени.
Пример оценки недвижимости сравнительным и доходным методомК примеру, Вам предлагают объект недвижимости за 200,000 $ и заявляют, что он будет приносить выручку в сутки 225 $ с чистой прибыльностью в 24,815 $ в год.
Цель оценки:
- Определить соответствует ли предложенная цена за объект недвижимости рыночной цене?
- Соответствует ли прибыльность со сдачи в аренду интересующей вас доходности?
- В течение какого времени окупится объект недвижимости?
Ваши задачи: 1. Найти предложения по продаже аналогичных объектов недвижимости на агрегаторах недвижимости или через агентства недвижимости и сравнить цены. Удобнее всего будет это сделать через м² жилой части недвижимости. На основании этого вы определите, соответствует ли предложенный Вам объект недвижимости рыночной стоимости.
2. Найти предложения по сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости. Поиск объектов и анализ цен на аренду достаточно сделать на сервисах Booking или Airbnb. Это позволит Вам оценить, реалистична ли выручка в сутки с предложенного вам объекта относительно аналогичных объектов недвижимости.
3. И наконец, если заявленная стоимость и доходность с аренды будут соответствовать полученным Вами цифрам, Вы сможете самостоятельно рассчитать доходность инвестиций.
Расчеты:• Стоимость недвижимости – 200,000 $;
• Цена на аренду в сутки $ 225;
• Выручка от аренды в месяц $ 6,750 = (225x30) $;
• Загруженность: 75 %;
• Выручка от аренды в месяц с учетом загруженности: $ 5,062;
• Годовая выручка от аренды: $ 60 744;
• Комиссия OTA сервисов бронирования: 15% от выручки в $ 60 744 = $ 9,111;
• Выручка после комиссии OTA: $ 60,816 - $9,111 = $ 51,633;
• Расходы на управляющую компанию: 40% от выручки $ 51,633 = $ 20,653;
• Доход после расходов на управляющую компанию: $ 30,980 = $ 51,633 - $ 20,653;
• Налог на аренду: 11% от $ 30,980 = $ 3,408;
• Прибыль после налога: $ 27,572 = $ 30,980 - $ 3,408 = ;
• Налог на вывод дивидендов: 10% от $ 27,572 = $ 2757;
• Чистая прибыль: $ 24,815 = $ 27,572 - 2757;
• Доходность (ставка капитализации): ($ 24,815 / $ 200,000) × 100% ≈ 12.4% годовых;
• Срок окупаемости $ 200,000 / $ 24,815 ≈ 8,05 лет.
Таким образом, в данном расчете доходность соответствует предложенным цифрам, и объект недвижимости может окупиться за счет сдачи в аренду в течение 8-ми лет, а также может быть продан, т.к. цена является объективно ликвидной.
Затратный метод оценки недвижимости основан на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат на строительство. Этот метод чаще всего используется для уникальных объектов недвижимости, для которых сложно найти сопоставимые сделки, либо при инвестициях в девелоперские проекты. Стоимость определяется как сумма стоимости земли и затрат на разработку проекта и строительство нового здания.
Использование различных методов оценки – сравнительного, доходного и затратного – в сочетании с учетом дополнительных факторов, таких как инфраструктура и локация, позволяет сделать обоснованное инвестиционное решение.