Климатические, природные и экологические факторы влияющие на недвижимость

Климатические, природные и экологические факторы.

Климатические и природные особенности обычно являются неизменяемыми характеристиками, которые перманентно определяют привлекательность региона, стимулируют либо снижают рост населения и туризма.
Здесь инвестору необходимо учитывать природные особенности – влажность, температуру воздуха, перепады температур, сейсмоактивность, возможность цунами, ветра, длительность светового времени суток, особенности строительства, эксплуатации, необходимость страхования, то есть те климатические и природные факторы, которые непосредственно будут влиять на привлекательность и безопасность недвижимости.

К примеру, в определенные сезоны в некоторых тропических районах может быть период сильных дождей, при этом всего лишь в 20-ти километрах от этой локации он может быть почти незаметен. В некоторых районах наблюдается сезонное изменение направления течения океана, которое в свою очередь приводит к периодическому сбору мусора на побережье, и это может снизить доходность аренды на определенное время в этом районе. Кроме направления течения, у океана надо учитывать календарь приливов и отливов. Некоторые локации могут быть пригодны для купания весь год, а в некоторых могут быть периоды, когда купаться некомфортно или невозможно совсем.

Например, на Юго-Восточном побережье Бали (район Букит) берег чист круглый год, а на западном побережье Бали (район Кута) с декабря по март полоса пляжа сильно загрязнена, т.к. в этот период меняется направление ветра, который нагоняет к этой части побережья мусор из акватории.
Или, скажем, в Италии бывают сезонные лесные пожары, а в Испании в районе Коста-Брава – штормовые ветра. В США во Флориде сильные морские течения существенно влияют на рельеф пляжей и эксплуатацию прибрежных домов. Кроме того летом и осенью существует постоянный риск ураганов, что нередко приводит к повреждению зданий, а это в свою очередь ведет к увеличению страховых взносов.

Профессиональные агентства недвижимости, находящиеся на местах и знающие особенности региона, помогают учесть все эти локальные факторы.
Природные особенности

• Приливы и отливы: влияние на прибрежные районы, особенно вблизи океана, где периодические изменения уровня воды могут сказываться на безопасности и инфраструктуре.
• Сейсмоактивность: в сейсмоактивных зонах (например, Япония, Индонезия) требуется строительство с учетом землетрясений и дополнительных мер безопасности.
• Разливы рек и расширение дельт: учет возможных наводнений и необходимость в гидротехнических сооружениях или повышенной защите объектов.
• Горные водоемы и озера: в регионах с большим количеством водоемов могут возникать проблемы с паводками, нестабильностью почвы и прорывами воды в сезон дождей. Здесь необходимо устанавливать дополнительные барьеры.
• Лавины и оползни: в горных районах это серьезные риски, которые необходимо учитывать при планировании застройки.
• Песчаные бури: актуально для пустынных районов и побережий, что требует специальных конструкций и фильтров для защиты недвижимости.

Эти факторы важны для долгосрочной устойчивости и стоимости объектов недвижимости в различных частях мира.

1. Земля
• Покупка земельных участков для будущего развития или перепродажи, когда земля вырастет в цене. Этот вид инвестиций часто используют профессиональные девелоперы, если видят перспективы локации.
• Инвестиции в сельскохозяйственные земли для их использования в агробизнесе или сдачи в аренду.

2. Жилая недвижимость
• Покупка новых или готовых квартир, домов или вилл для перепродажи или сдачи в аренду.
• Покупка, реновация, флиппинг или реорганизация объекта недвижимости с последующей продажей. К примеру, покупка, ремонт и меблировка квартиры с последующей продажей или сдачей в аренду. Либо покупка трехкомнатной квартиры и реорганизация в три однокомнатных квартиры.
• Покупка и сдача в долгосрочную аренду для создания стабильного пассивного дохода.
• Покупка и сдача в краткосрочную аренду через платформы для максимизации доходности с аренды.
• Взятие в аренду и передача в субаренду.
• Продажа после роста цены недвижимости.
Подробнее об инвестициях в жилую недвижимость

3. Коммерческая недвижимость
• Гостиницы, офисные здания, торговые центры, склады и промышленные объекты.
• Сдача в аренду. Аренда коммерческой недвижимости обычно приносит более высокую доходность, но требует бóльшего начального капитала, нежели инвестиции в жилую недвижимость.
• Продажа после роста цены.
Подробнее об инвестициях в гостиницы

4. Инфраструктурные объекты
• Инвестиции в аэропорты, порты и другие стратегические объекты. Это долгосрочные проекты с высоким уровнем доходности, но они требуют больших капиталовложений и специальной государственной поддержки.

5. Инвестиции в строительство и девелопмент
• Участие в строительных проектах, покупка недвижимости до начала строительства или на этапе застройки для последующей перепродажи по более высокой цене. Это популярный вариант в быстро растущих регионах, где спрос на недвижимость и жилые комплексы стабильно высок.

6. Коллективные или долевые инвестиции
• Краудфандинг недвижимости Совместное инвестирование нескольких человек в один объект для получения доли в прибыли.
• ТРАСТ. Покупка доли в трасте, который покупает недвижимость, управляет недвижимостью, сдаёт её в аренду или продает, распределяя прибыль между инвесторами.
• REIT (Real Estate Investment Trusts) - Инвестирование в фонды недвижимости, которые позволяют вкладывать средства в крупные объекты недвижимости, такие как отели, офисные здания, торговые центры, не покупая их напрямую. Это удобный способ диверсификации рисков и получения пассивного дохода.
• Инвестирование в цифровые токены на блокчейне, представляющие доли собственности на объект недвижимости, которые, в свою очередь, могут покупаться и продаваться в рамках блокчейна. Очень близок к понятиям REIT и ДДУ (договор долевого участия).

Для каждого типа инвестиций существуют свои особенности, риски и возможности. Например, жилая недвижимость дает стабильный доход, но требует активного управления, тогда как коммерческая может приносить более высокую прибыль, но требует бóльшего анализа объекта и рынка, бóльшего объема инвестирования и более высокого уровня управления.

Мы активно работаем с жилой и коммерческой инвестиционной недвижимостью – виллы, апартаменты, гостиницы, офисные центры, рестораны, фитнес-центры, складские помещения. Кроме того мы изучали возможности работы по токенизации недвижимости и долевого участия в недвижимости. Как показала практика, жилая и коммерческая недвижимость в целом по бизнес-моделям и подходам похожи. Но для упрощения понимания рынка международной недвижимости мы будем рассматривать его с точки зрения инвестирования в жилую недвижимость.