НЕДВИЖИМОСТЬ ЧЕРНОГОРИИ

Недвижимость Черногории предлагает разнообразие вариантов: от уютных апартаментов на побережье Адриатического моря до вилл с панорамным видом на горы и бухту Котора. Природная красота, мягкий климат и спокойная атмосфера делают страну популярным направлением для отдыха и постоянного проживания. Черногория привлекает инвесторов простотой покупки недвижимости для иностранцев, низкими налогами и возможностью получения гражданства через инвестиции. Стабильный рост туризма, улучшение инфраструктуры и растущий интерес со стороны международных покупателей способствуют увеличению спроса и росту цен на рынке недвижимости, делая его выгодным и надежным.

Цены на недвижимость Черногории и основные виды недвижимости

Жилая недвижимость

  • Виллы и таунхаусы. Цены на новостройки в Черногории начинается от 1 500 до 2 000 € за м² , таким образом, недвижимость площадью 100 м² может стоить от 150 000 до 200 000 €.
  • Апартаменты. Стоимость м² апартаментов варьируется от 1 200 до 6 000 €. Что делает минимальную цену апартаментов (35 м²) около 120 000 €.

Индивидуальный запрос на покупку недвижимости в Черногории

Черногория

Экономика - растет за счет туризма и инвестиций в инфраструктуру.
Доходность и ликвидность - доход с аренды 5% - 6%, инвестиции в новостройки дают прирост до 8% - 12%.
Право и налоги - иностранцы могут свободно владеть недвижимостью. Налоги на покупку – 3%, на доход от аренды – 9%.
Инфраструктура - развивается транспорт и туристические зоны.
Политическая стабильность и безопасность - безопасная страна с привлекательными условиями для инвесторов.
Риски - небольшой объем рынка и сезонный характер спроса.
Задать вопрос онлайн

Экономика, инфраструктура, политика

Черногория, с численностью населения около 620 000 человек, демонстрирует устойчивый рост в туристической отрасли, составляющий примерно 8-10% в год.

Черногория в целом показывает высокий экономический и туристический рост, значительная часть которого сосредоточена на побережье. Фактически, побережье Черногории стало настоящим центром притяжения для туристов со всего мира. Общий туристический поток в Черногорию достигает более 2,5 миллионов человек в год и ежегодно увеличивается на 15-20%.


Черногория, расположенная между Адриатическим морем и горными массивами, предлагает великолепные пляжи, скалистые берега, горные ландшафты, кристально чистые озера и живописные старинные города. Например, такие направления, как Будва, Котор, Тиват и Ульцинь, отличаются уникальной атмосферой и высокой популярностью среди туристов. Разнообразие природы дополняется мягким средиземноморским климатом, где среднегодовая температура воздуха составляет около 25°C на побережье и немного ниже в горных регионах, таких как Жабляк и Колашин.

Высокий туристический поток, живописная природа, устойчивый экономический рост страны, ограниченность территорий побережья и растущий интерес к недвижимости способствуют постоянному росту цен на рынке недвижимости в Черногории.

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду


Доход от сдачи в аренду недвижимости в Черногории достигает 6,5%. При этом средняя доходность объектов составляет около 4%. Для достижения максимальной прибыли рекомендуется выбирать популярные туристические регионы с видом на море, такие как Будва или Котор. При покупке стоит рассматривать как новостройки с прогнозируемой доходностью, так и готовые объекты с подтвержденной заполняемостью.


Максимальный доход приносит краткосрочная аренда в сезон, особенно апартаментов. Такой формат популярен среди туристов, что делает спрос на подобные объекты стабильным.


Определить доходность поможет анализ конкурентов с помощью сервисов Booking и Airbnb, отчет управляющей компании, если недвижимость сдавалась ранее, или консультация специалиста в Черногории.

Прибыль от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства


Чистый доход от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства составляет 10% - 25% от вложенного капитала.


В некоторых случаях продажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства удается достичь 40% доходности. Это чаще всего удачные преcейлы от крупных застройщиков, которые происходят несколько раз в году.


В среднем, длительность строительства вилл и таунхаусов полтора года.

Длительность строительства апартаментов 2 года.


Рекомендуемый вход в новостройки от 150 000 $ например при стоимости на ранней стадии строительства 1 800 $ за м2 и цене продажи конечному покупателю 2 400 $ за м2 - 3 000 $ за м2.


Чем раньше инвестор входит в объект недвижимости тем больше может быть доход от сдачи в аренду либо перепродажи.

Прибыль от Девелоперских проектов


Доходность от девелоперских проектов в Черногории 15–25% годовых.

Порог входа в девелоперские проекты от 500 000 евро.

Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 2 года.

Рассрочка для иностранцев

Рассрочка на недвижимость в Черногории предоставляется на срок до завершения строительства.

Предоплата составляет 10-30% от стоимости объекта недвижимости.


Получение кредита для иностранных граждан возможно при соблюдении ряда условий: наличие налогового номера, компании в Черногории, а также доказательства финансовой состоятельности (работающая компания минимум год).

Коммунальные платежи

Если объект недвижимости используется для себя, то затраты на обслуживание будут включать в себя только коммунальные платежи:

  • Электричество — 50 €
  • Водоснабжение — 30 €
  • Персонал — смена постельного белья, уборка помещений и территорий, уборка бассейна — 200 €
  • Интернет — 20 €

Итого затраты до 300 € в месяц

Расходы на управляющую компанию

Если объект недвижимости предназначен для сдачи в аренду, то в таком случае появляются затраты на:

  • Привлечение гостей — это порядка 15 - 18% от цены сдачи в аренду. Для этого используются OTA «Online Travel Agencies» сервисы типа Booking и Airbnb либо другие методы привлечения посетителей.
  • Управление объектом недвижимости. В среднем управляющие компании в Черногории берут 20-25% от цены сдачи в аренду. В эту работу входит персонал, сервис, мелкий ремонт, замена белья, чистка бассейна, уборка номера и другие услуги связанные с обслуживанием гостей.

Таким образом, при сдаче объекта в аренду с помощью управляющей компании затраты будут составлять вместе с коммунальными платежами до 50% от цены размещения объектов недвижимости на OTA

Налоги в Черногории

Налог (VAT) при покупке первичной недвижимости в Черногории составляет 21%

Налоги при покупке вторичной недвижимости:
до 150 000€ - налог 3%
выше 150 000€ - фиксировано 4 500€ и 5%
выше 500 000€ - фиксировано 22 000€ и 6%

Налог (VAT) при сдаче в аренду недвижимости составляет 9% от дохода от аренды.

Практика показывает, что при покупке недвижимости налоги входят в стоимость объекта недвижимости. При сдаче в аренду недвижимости налог за аренду и налог на прибыль включается в услуги управляющей компании и в результате вы получаете чистую прибыль после уплаты всех налогов составляющую 50% от выручки объекта недвижимости.

Виды собственности недвижимости на Бали

В Черногории действуют два вида собственности: Freehold и Leasehold.


1.Freehold — полное право собственности без ограничения по времени. Владельцы недвижимости по этому типу имеют полный контроль над объектом и земельным участком. Такое владение подтверждается нотариально, и выдается официальный сертификат на право собственности. Это идеальный вариант для долгосрочных инвестиций, наследования и использования недвижимости без ограничений.


2.Leasehold — долгосрочная аренда земли, обычно на срок от 90 до 99 лет. Земля остается в собственности государства или другого владельца, однако арендатор получает право пользоваться участком, строить недвижимость и даже перепродавать её в рамках срока аренды.


Обе формы владения требуют обязательного заверения нотариусом.

Документы на недвижимость

При приобретении объекта недвижимости в Черногории владелец получает следующие документы:

Если вы приобретаете виллу или дом:
  • Договор купли-продажи, подтверждающий факт покупки объекта недвижимости.
  • Выписку из реестра собственности (кадастра), заверенную у нотариуса.

Если вы приобретаете апартаменты:
  • Договор купли-продажи или инвестирования, удостоверяющий право собственности на недвижимость.
  • Документы на право пользования или долевую собственность на земельный участок.

В случае, если вы приобретаете объект недвижимости для сдачи в аренду и не планируете заниматься управлением самостоятельно, необходимо заключить договор с управляющей компанией. Вы можете воспользоваться услугами застройщика или выбрать стороннюю компанию.
Во всех случаях документы подлежат нотариальному заверению и регистрации в кадастре.

Для сделки требуется только загранпаспорт покупателя.

Договор подписывается после внесения первого взноса.

ВНЖ в Черногории

В Черногории можно получить различные виды туристических и долговременных виз (ВНЖ).


Краткосрочные визы можно получить на срок до 90 дней.

Долгосрочные визы (ВНЖ): В Черногории можно получить временный вид на жительство на срок до 1 года. Для этого необходимо предоставить подтверждение финансовой состоятельности (например, банковские выписки) и соответствие другим требованиям (например, наличие жилья). Виза может быть продлена.

Виза для владельцев недвижимости: В Черногории существует возможность получения вида на жительство через покупку недвижимости. Если покупатель владеет недвижимостью на сумму более 250 000 евро, он может получить право на временное проживание. Этот процесс подразумевает регистрацию недвижимости в кадастре и выполнение других формальностей.

Регионы Черногории

Наиболее популярна у молодежи центральная часть Будвы, где расположены районы с высокой туристической активностью: Будванская ривьера, Словенска Плажа, Рафаиловичи и Бечичи. Исторически здесь сосредоточены лучшие пляжи Черногории и основные развлекательные зоны. В этих районах находятся многочисленные ночные клубы, бары, рестораны, спортивные клубы и открытые кинотеатры. Недвижимость в этих местах обеспечивает стабильный доход благодаря средней заполняемости свыше 65%, а также высокой ликвидности при перепродаже.


Культурный центр Черногории — Котор, расположенный в Которском заливе. Это место привлекает туристов всех возрастов своим историческим наследием, живописными видами и атмосферой средневекового города. Здесь можно посетить музеи, старинные церкви, прогуляться по крепостным стенам или отправиться в близлежащие горные районы для незабываемых видов на залив. Доходность аренды в Которе сопоставима, а иногда и превышает доходы от аренды недвижимости в Будванской ривьере, поскольку средняя заполняемость достигает 70%.


Столица Черногории — Подгорица, несмотря на свое расположение в центре страны, мало интересует туристов и инвесторов в недвижимость. Город в основном ориентирован на бизнес и административные функции.


Перспективные для инвестиций регионы — Ульцинь и Плав. Эти районы обычно выбирают те, кто ищет менее людные и спокойные места для отдыха. Ульцинь известен своими протяженными пляжами, а Плав — природными красотами и озером. В будущем эти регионы могут стать привлекательными для вложений в недвижимость.


Эксклюзивный район для отдыха — полуостров Луштица, который активно развивается и становится одним из наиболее престижных направлений в Черногории. Здесь расположены районы с элитной недвижимостью, такие как Луштица Бей, с отелями класса 5* и соответствующей инфраструктурой. Полуостров пользуется спросом у инвесторов благодаря доступу к Адриатическому морю. Средняя стоимость недвижимости у побережья начинается от 7 000 € за м², а в глубине полуострова цены могут быть более доступными, начиная от 2 000 € за м².

Климат Черногории

Климат: средиземноморский.

Сезоны

- теплый (Май - Октябрь)

- дождей (Декабрь - Март)

Среднегодовая температура воздуха 14 - 27°C

Температура воды в море 22°С

Преимущества и риски приобретения недвижимости в Черногории

1. Экономика: В Черногории наблюдается устойчивый экономический рост благодаря туризму и зарубежным инвестициям. Рост доходов населения и зарубежных вложений способствует развитию рынка недвижимости. Цены на земельные участки и объекты недвижимости растут ежегодно, увеличиваясь примерно на 5–10%.
2. Климат: Черногория имеет средиземноморский климат с мягкой зимой и жарким летом. Среднегодовая температура колеблется от +7°C зимой до +31°C летом, что создает комфортные условия для проживания и отдыха​
3. Туризм и инфраструктура: Высокий уровень туристического потока приводит к росту цен на недвижимость в популярных локациях, таких как Будва и Котор. Это также стимулирует развитие менее освоенных регионов, таких как Ульцинь и полуостров Луштица, которые имеют высокий инвестиционный потенциал​.
4. Политика и религия: Черногория — парламентская республика. Основная религия — православие, но также присутствует ислам, католицизм и другие учения. Политическая стабильность способствует росту иностранных инвестиций​
5. Цены и рассрочка: Стоимость недвижимости в Черногории варьируется от 1 500 до 4 000 евро за м² в зависимости от региона. Рассрочка возможна в период строительства, что привлекает инвесторов​
6. Налоги: Налог на прибыль от продажи недвижимости составляет 9%, что делает Черногорию привлекательной для инвесторов.
7. Права инвесторов: Владельцы недвижимости в Черногории имеют полные права собственности. Земельные участки также доступны для покупки иностранными гражданами​
8. Доходность: Доходность от аренды недвижимости составляет 5–8% годовых, в зависимости от местоположения и типа объекта. Высокий спрос на аренду в летний период поддерживает этот уровень доходности​.
9. Виза: Черногория предоставляет вид на жительство при покупке недвижимости. ВНЖ ежегодно продлевается и может быть основанием для получения постоянного места жительства​.
10. Льготы для инвесторов: В настоящее время особых налоговых льгот для иностранных инвесторов нет, но страна предлагает привлекательные условия для ведения бизнеса и низкие налоги на прибыль​

Застройщики Черногории

Мы отобрали для вас лучших и надежных застройщиков Черногории построивших десятки гектар недвижимости от комплексов вилл и апартаментов до лучших пятизвездочных гостиниц Черногории и демонстрирующих максимальную доходность от инвестиций.

Lustica Bay
Lustica Bay - один из главных застройщиков Черногории с общими вложениями которые должны достичь 1,6 миллиарда евро к 2033 году.
В рамках развития предусмотрено строительство более 3 000 апартаментов, 300 роскошных вилл, а также дополнительных отелей. В настоящее время строится новый район Horizon.
CMM Montenegro
CMM Montenegro известна в Черногории своей активной деятельностью на рынке недвижимости. Компания занимается продажей как первичной, так и вторичной недвижимости по всей Черногории. CMM Montenegro работает с различными типами объектов — от квартир и вилл до коммерческих помещений.
Adriatic Properties
Adriatic Properties — известная компания, занимающаяся развитием недвижимости в Черногории, с акцентом на роскошные жилые и коммерческие проекты. Компания уже инвестировала более 80 миллионов евро на данные проекты.

Дома и виллы в Черногории

Виллы в Черногории расположены в живописных местах, с потрясающими видами на море, горы и прибрежные зоны. Они могут находиться как на побережье, так и в районах с уникальными природными ландшафтами, такими как клифы, прибрежные районы, а также вблизи крупных городов.

Наибольшую популярность и ликвидность имеют виллы с участком около 350 м² и площадью самой виллы 250 м², расположенные в престижных районах Черногории, таких как Будва, Котор, Тиват и Пераст. Эти виллы обеспечивают владельцам полную приватность и комфорт, находясь в окружении зелени и с видом на море или горы.

Виллы, как правило, оснащены всеми современными удобствами, включая полностью оборудованные кухни, отдельные гостиные зоны и частные бассейны. Стиль интерьеров может быть как современным, так и традиционным, с использованием натуральных материалов, таких как дерево, камень и стекло.

Часто такие виллы приобретаются не только для личного пользования, но и для сдачи в аренду, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих стабильный доход от туризма в Черногории.
Вилла в Котор, Черногория
№ 01
От 1 000 000 $ (3 500 $ за м²)
Вилла
2 этажа на вилле
4 спальни
Бассейн
Терраса
Площадь:
Здание - 285 м²
Участок - 600 м²
Цена:1 000 000 $ (3 500 $ за м²)
Доход от продажи: 200 000 $ (26%)
Задать вопрос онлайн

Квартиры и апаратменты в Черногории

Апартаменты в Черногории, расположены преимущественно в популярных туристических районах и часто приобретаются для краткосрочной аренды. Такие апартаменты обычно обладают хорошей ликвидностью благодаря постоянному потоку туристов и высокому спросу на краткосрочную аренду в туристический сезон.
Апартаменты в Тиват, Черногория № 03
350 000 $ (2 800 $ за м²)
Апартаменты
  • 2 спальни
  • Парковка
  • Доступ к бассейну, фитнес-центру и охраняемой территории
  • Балкон с видом на Бока-Которский залив
Площадь:
Здание: 125 м²
Цена: 350 000 $ (2 800 $ за м²)
Доход от продажи: 70 000 $ (20%)
Задать вопрос онлайн

Текущее время в Черногории

Загрузка...