НЕДВИЖИМОСТЬ ЧЕРНОГОРИИ

Жилая недвижимость

• Виллы и таунхаусы. Цены на новостройки в Черногории начинается от 1 500 до 2 000 € за м² , таким образом, недвижимость площадью 100 м² может стоить от 150 000 до 200 000 €.
• Апартаменты. Стоимость м² апартаментов варьируется от 1 200 до 6 000 €. Что делает минимальную цену апартаментов (35 м²) около 120 000 €.

Коммерческая недвижимость:

Рестораны, гостиницы и торговые центры Будванская ривьера​

Чистый доход от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства составляет 10% - 25% от вложенного капитала.

В некоторых случаях продажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства удается достичь 40% доходности. Это чаще всего удачные преcейлы от крупных застройщиков, которые происходят несколько раз в году.

В среднем, длительность строительства вилл и таунхаусов полтора года.

Длительность строительства апартаментов 2 года.

Рекомендуемый вход в новостройки от 150 000 $ например при стоимости на ранней стадии строительства 1 800 $ за м2 и цене продажи конечному покупателю 2 400 $ за м2 - 3 000 $ за м2.

Чем раньше инвестор входит в объект недвижимости тем больше может быть доход от сдачи в аренду либо перепродажи.

Прибыль от сдачи в аренду.

Прибыль от перепродажи объекта недвижимости.

Прибыль от девелоперских проектов

Доход от сдачи в аренду недвижимости в Черногории достигает 6,5%. При этом средняя доходность объектов составляет около 4%. Для достижения максимальной прибыли рекомендуется выбирать популярные туристические регионы с видом на море, такие как Будва или Котор. При покупке стоит рассматривать как новостройки с прогнозируемой доходностью, так и готовые объекты с подтвержденной заполняемостью.

Максимальный доход приносит краткосрочная аренда в сезон, особенно апартаментов. Такой формат популярен среди туристов, что делает спрос на подобные объекты стабильным.

Определить доходность поможет анализ конкурентов с помощью сервисов Booking и Airbnb, отчет управляющей компании, если недвижимость сдавалась ранее, или консультация специалиста в Черногории.

Чистый доход от перепродажи недвижимости, купленной на ранней стадии строительства в Черногории, составляет в среднем 10–25% от вложенного капитала.

В отдельных случаях доходность может достигать 40%, особенно при успешных пресейлах крупных застройщиков, которые проводятся несколько раз в году​

Строительство вилл или таунхаусов в Черногории занимает около 1,5–2 лет, а строительство апартаментов — до 2 лет.

Для примера: на стадии строительства стоимость квадратного метра жилья в популярных регионах, таких как Будва или Котор, начинается от 1 500–1 800 евро, тогда как при продаже готового объекта цена может достигать 2 400–3 000 евро за м².

Таким образом, при рекомендованных вложениях от 150 000 евро потенциал прибыли от перепродажи или сдачи в аренду значительно возрастает​

Чем раньше инвестор входит в проект, тем выше потенциальная доходность.

Доходность от девелоперских проектов в Черногории 15–25% годовых.

Порог входа в девелоперские проекты от 500 000 евро.

Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 2 года.

Рассрочка на недвижимость в Черногории предоставляется на срок до завершения строительства.

Предоплата составляет 10-30% от стоимости объекта недвижимости.

Получение кредита для иностранных граждан возможно при соблюдении ряда условий: наличие налогового номера, компании в Черногории, а также доказательства финансовой состоятельности (работающая компания минимум год).

Коммунальные платежи

Услуги управляющей компании

Налоги

Если объект недвижимости используется для себя, то затраты на обслуживание будут включать в себя только коммунальные платежи:

• Электричество — 50 €
• Водоснабжение — 30 €
• Персонал — смена постельного белья, уборка помещений и территорий, уборка бассейна — 200 €
• Интернет — 20 €

Итого затраты до 300 € в месяц

Если объект недвижимости предназначен для сдачи в аренду, то в таком случае появляются затраты на:

• Привлечение гостей — это порядка 15 - 18% от цены сдачи в аренду. Для этого используются OTA «Online Travel Agencies» сервисы типа Booking и Airbnb либо другие методы привлечения посетителей.
• Управление объектом недвижимости. В среднем управляющие компании в Черногории берут 20-25% от цены сдачи в аренду. В эту работу входит персонал, сервис, мелкий ремонт, замена белья, чистка бассейна, уборка номера и другие услуги связанные с обслуживанием гостей.

Таким образом, при сдаче объекта в аренду с помощью управляющей компании затраты будут составлять вместе с коммунальными платежами до 50% от цены размещения объектов недвижимости на OTA

В Черногории действуют два вида собственности: Freehold и Leasehold.

1.Freehold — полное право собственности без ограничения по времени. Владельцы недвижимости по этому типу имеют полный контроль над объектом и земельным участком. Такое владение подтверждается нотариально, и выдается официальный сертификат на право собственности. Это идеальный вариант для долгосрочных инвестиций, наследования и использования недвижимости без ограничений.

2.Leasehold — долгосрочная аренда земли, обычно на срок от 90 до 99 лет. Земля остается в собственности государства или другого владельца, однако арендатор получает право пользоваться участком, строить недвижимость и даже перепродавать её в рамках срока аренды.

Обе формы владения требуют обязательного заверения нотариусом.

• Договор купли-продажи, подтверждающий факт покупки объекта недвижимости.
• Выписку из реестра собственности (кадастра), заверенную у нотариуса.

• Договор купли-продажи или инвестирования, удостоверяющий право собственности на недвижимость.
• Документы на право пользования или долевую собственность на земельный участок.

Для сделки требуется только загранпаспорт покупателя.

Договор подписывается после внесения первого взноса.

В Черногории можно получить различные виды туристических и долговременных виз (ВНЖ).

Виза для владельцев недвижимости: В Черногории существует возможность получения вида на жительство через покупку недвижимости. Если покупатель владеет недвижимостью на сумму более 250 000 евро, он может получить право на временное проживание. Этот процесс подразумевает регистрацию недвижимости в кадастре и выполнение других формальностей.

Наиболее популярна у молодежи центральная часть Будвы, где расположены районы с высокой туристической активностью: Будванская ривьера, Словенска Плажа, Рафаиловичи и Бечичи. Исторически здесь сосредоточены лучшие пляжи Черногории и основные развлекательные зоны. В этих районах находятся многочисленные ночные клубы, бары, рестораны, спортивные клубы и открытые кинотеатры. Недвижимость в этих местах обеспечивает стабильный доход благодаря средней заполняемости свыше 65%, а также высокой ликвидности при перепродаже.

Культурный центр Черногории — Котор, расположенный в Которском заливе. Это место привлекает туристов всех возрастов своим историческим наследием, живописными видами и атмосферой средневекового города. Здесь можно посетить музеи, старинные церкви, прогуляться по крепостным стенам или отправиться в близлежащие горные районы для незабываемых видов на залив. Доходность аренды в Которе сопоставима, а иногда и превышает доходы от аренды недвижимости в Будванской ривьере, поскольку средняя заполняемость достигает 70%.

Столица Черногории — Подгорица, несмотря на свое расположение в центре страны, мало интересует туристов и инвесторов в недвижимость. Город в основном ориентирован на бизнес и административные функции.

Перспективные для инвестиций регионы — Ульцинь и Плав. Эти районы обычно выбирают те, кто ищет менее людные и спокойные места для отдыха. Ульцинь известен своими протяженными пляжами, а Плав — природными красотами и озером. В будущем эти регионы могут стать привлекательными для вложений в недвижимость.

Эксклюзивный район для отдыха — полуостров Луштица, который активно развивается и становится одним из наиболее престижных направлений в Черногории. Здесь расположены районы с элитной недвижимостью, такие как Луштица Бей, с отелями класса 5* и соответствующей инфраструктурой. Полуостров пользуется спросом у инвесторов благодаря доступу к Адриатическому морю. Средняя стоимость недвижимости у побережья начинается от 7 000 € за м², а в глубине полуострова цены могут быть более доступными, начиная от 2 000 € за м².

Климат: средиземноморский.

Сезоны

- теплый (Май - Октябрь)

- дождей (Декабрь - Март)

Среднегодовая температура воздуха 14 - 27°C

Температура воды в море 22°С

Мы отобрали для вас лучших и надежных застройщиков Черногории построивших десятки гектар недвижимости от комплексов вилл и апартаментов до лучших пятизвездочных гостиниц Черногории и демонстрирующих максимальную доходность от инвестиций.

Таунхаусы в Черногории, расположены в популярных районах и часто приобретаются для получения арендного дохода благодаря сравнительно низким затратам на инвестиции. Эти объекты недвижимости, в отличие от вилл, соединены общей стеной с соседними зданиями, что позволяет снизить расходы на земельный участок и увеличить прибыль от аренды.