Заполняемость объекта недвижимости и ценообразование.Заполняемость недвижимости (Occupancy rate) – это процентное соотношение арендованных объектов недвижимости к общему числу доступных для аренды или использования объектов. Этот показатель используется для оценки уровня использования недвижимости, включая жилую, коммерческую (например, офисы или торговые центры) и гостиничную недвижимость.
Заполняемость объекта недвижимости является следствием всех вышеперечисленных факторов в совокупности с хорошо выполненными функциями управляющей компании.
Если у Вас 1 объект недвижимости или вы анализируете 1 объект недвижимости, вы может использовать простую формулу расчета заполняемости:
Заполняемость = (Количество доступных для аренды дней/(Количество занятых дней) × 100%.
Например, если Вы сдаете в месяц (30 дней), и из них у Вас объект занят 20 дней – заполняемость Вашего объекта составит 66%.
Если у Вас несколько объектов недвижимости и, к примеру, первый сдавался в аренду 20 дней, второй 25 дней, а третий 27 дней из 30 дней в месяц, вы можете рассчитать аналогично среднее значение заполняемости.
Средняя заполняемость = 20 + 25 + 27 / (30 + 30 + 30) × 100% = 80%
Обратите внимание на средние показатели заполняемости в зависимости от вида недвижимости и длительности аренды.Жилая недвижимость:
- Краткосрочная аренда от 1 дня до 2 недель – 50%-70%;
- Долгосрочная аренда от 1 месяца до года – 85%-95%.
Гостиницы:
- В основном краткосрочная аренда от 1 дня до 2 недель – 60%-70%.
При этом надо учитывать сезонность, которая имеет меньшее влияние на жилую недвижимость по сравнению с гостиничным сектором. В низкий сезон заполняемость гостиниц может опускаться до 60%, в то время как заполняемость жилой недвижимости может сохраняться прежней.
Заполняемость является ключевым показателем эффективности управления недвижимостью и инвестиционной привлекательности. Высокая заполняемость говорит о востребованности объекта, тогда как низкая заполняемость может свидетельствовать о проблемах связанных с локальными и глобальными факторами объекта недвижимости или с завышенной ценой аренды.
Ценообразование – это процесс установления стоимости на объекты недвижимости с учетом локальных факторов и тесно связан с заполняемостью, ценами у конкурентов на аналогичные объекты и сезонностью. В случае с долгосрочной арендой, ценообразование более стабильно, ведь вы можете устанавливать цены ежегодно, а вот в случае с посуточной арендой ценообразование необходимо проводить ежедневно.
Для проведения ежедневного ценообразования необходимо сравнивать заполняемость вашего объекта недвижимости при вашей текущей цене, заполняемость объектов недвижимости конкурентов при их ценах на аналогичные объекты в вашей локации. Хорошая заполняемость, как мы говорили ранее, от 80%.
При этом надо понимать, что цель вашего объекта недвижимости – получать максимальную доходность, что позволяет Вам зарабатывать деньги, и что стратегически важно – поддерживать качественные услуги для арендаторов.
Очевидно, что если у Вас цена выше, чем у конкурентов, наряду с заполняемостью, у Вас отлично идут дела. Но чаще Вам придется сталкиваться с ситуациями, когда и заполняемость и цена будут отличаться, и в этих случаях необходимо будет заниматься ценообразованием.
Приведем пример: Допустим, у Вашего объекта цена в сутки в 90 $ при заполняемости 65%, а в среднем у конкурентов цена 80 $ в сутки при заполняемости 70%. Что на Ваш взгляд выгоднее?
Ваша заполняемость и цена: 90 $ × 65% = 54 $ в день.
Заполняемость конкурента и его цена: 80 $ × 70% = 56 $ в день.
Что делать в этом случае? Вы можете опустить цену до цены конкурента или увеличить затраты на рекламу, тем самым увеличить заполняемость. Или подтянуть качество услуг, что позволит увеличить положительные отзывы о вашем объекте и заполняемость при вашей цене.
Чем это может быть полезно инвестору в недвижимость?1. Если у объекта недвижимости уже есть опыт сдачи в аренду, Вы можете проанализировать заполняемость и определить, что она была ниже или выше рынка в данной локации. Для этого вы можете использовать сервисы типа
https://airdna.co/, которые показывают заполняемость по всем странам, где присутствует ota сервис Airbnb.
2. Вы можете понять, возможно ли изменить, что-либо в объекте недвижимости, в маркетинге или сервисе для того чтобы увеличить доходность данного объекта.
3. И наконец, Вы можете оценить объект недвижимости и его стоимость, о чем мы подробно расскажем в разделе Доходность.
В данной главе я хочу подчеркнуть, то, что регулирование заполняемости и ценообразования тонкий механизм, который в случае посуточной аренды необходимо производить ежедневно, и если Вы владеете большим количеством объектов недвижимости, лучше его доверить специалистам управляющей компании.