Выбор частной управляющей компании (УК) – это один из ключевых шагов в успешном управлении недвижимостью, особенно если речь идет о международных проектах. Компетентная управляющая компания может не только облегчить повседневное обслуживание объектов, но и повысить их стоимость на рынке, увеличивая удовлетворенность арендаторов.
Выбор правильной УК зависит от нескольких важных критериев, которые обеспечивают качественное управление объектом:
- Опыт и репутация в управлении недвижимостью, особенно в конкретной стране или регионе, является важным фактором. Рекомендуется выбирать компанию с хорошей репутацией на рынке и положительными отзывами от других клиентов.
- Заполняемость, ценообразование и доходность являются ключевыми моментами для Вас. Запросите статистику по аналогичным объектам недвижимости, с указанием заполняемости, цен и доходности. Также проверьте эти данные на специализированном сервисе airdna.co.
- Профессиональная сертификация. УК должна иметь соответствующие лицензии и сертификаты для ведения своей деятельности. В разных странах могут быть разные требования к лицензированию.
- Специализация. Здесь важно выбрать компанию, которая специализируется на управлении объектами, похожими на Ваш – это может быть управление жилыми комплексами, коммерческими зданиями, курортными объектами и т.д. Специализация позволяет УК лучше понимать специфические потребности вашего объекта.
- Местное присутствие и знание рынка. Управляющая компания с местным офисом и хорошим знанием локального рынка сможет быстрее и эффективнее реагировать на возникающие вопросы, а также лучше взаимодействовать с местными подрядчиками, арендаторами и органами власти.
Важные аспекты договора с управляющей компаниейПеред подписанием договора с УК важно детально обсудить и оговорить все условия сотрудничества:
• Четкий перечень услуг: убедитесь, что все предоставляемые услуги (обслуживание, маркетинг, аренда, ремонт, юридическое сопровождение и др.) четко описаны в контракте.
• Стоимость услуг: оплата услуг УК может включать фиксированную месячную ставку, процент от арендной платы или быть смешанной моделью. Также могут быть дополнительные сборы за ремонт или услуги вне стандартного пакета. Лучший вариант если управляющая компания будет получать процент от прибыли, после всех затрат, а не процент от выручки. В таком случае управляющая компания будет нацелена на увеличение прибыли.
• Ответственность и отчетность: Договор должен предусматривать регулярные отчеты о состоянии объекта, финансовые отчеты, а также оговаривать, кто несет ответственность за разные аспекты управления.
• Показатели эффективности (KPI): это могут быть целевые показатели по времени заполнения арендуемых помещений, уровню удержания арендаторов, оперативности выполнения заявок и других задач.
Локальные особенности при выборе УКНа международных рынках важно учитывать локальные особенности, такие как правовая база, традиции управления недвижимостью и культурные особенности арендаторов или покупателей. Например:
• В Европе, особенно в Германии и Великобритании, управляющие компании часто специализируются на комплексном подходе, включая управление, маркетинг и юридическую поддержку.
• В Азии, таких как Бали, УК может сталкиваться с вызовами, связанными с сезонностью туризма, местными стандартами строительства и правовой средой.
При выборе управляющей компании важно проводить тщательную проверку всех кандидатов, запрашивая рекомендации и изучая их предыдущий опыт. Хорошая управляющая компания способна не только облегчить управление объектом, но и сделать его более прибыльным. Важно также помнить, что выбор управляющей компании – это не разовый процесс. Оценка эффективности УК должна проводиться регулярно, с возможностью внесения корректировок или смены компании в случае необходимости. В приложении 4 вы увидите чек лист выбора управляющей компании.
Успешно управляемая недвижимость превращает вашу недвижимость в готовый арендный бизнес (ГАБ), подтверждаемый финансовым отчетом, что позволяет обосновывать ценность недвижимости доходным путем и продать ее по объективной цене. Подробнее о методах оценки Вы ознакомитесь в разделе Доходность.