НЕДВИЖИМОСТЬ БОЛГАРИИ

Прибыль от сдачи в аренду.

Прибыль от перепродажи объекта недвижимости.

Прибыль от девелоперских проектов

• В крупных городах, таких как София, Пловдив, Варна, доход от сдачи квартиры в аренду может составлять от 4% до 6% годовых от стоимости недвижимости. В центре города цены на аренду квартир могут варьироваться от 300 до 700 € в месяц, в зависимости от площади и местоположения.
• В курортных зонах, например, на Солнечном Береге, доходность от аренды может быть выше — до 8-10% годовых. В летний сезон квартиры и апартаменты на побережье пользуются высоким спросом, и аренда может приносить от 1 000 € до 2 500 € в месяц, в зависимости от класса жилья и местоположения.

• В туристических регионах Болгарии популярна краткосрочная аренда. Это более прибыльный вариант, так как в летний и зимний сезоны (например, в горнолыжных курортах) можно сдавать апартаменты или дома за более высокие суточные ставки. На Солнечном Берегу, например, стоимость аренды квартиры на сутки может достигать 50-100 €, в зависимости от её класса.

• В Болгарии сезонность играет важную роль в доходности от аренды недвижимости. Летний туристический сезон (июнь-август) и зимний (декабрь-март) — это пиковые периоды, когда спрос на аренду недвижимости значительно возрастает. В остальное время года доходность может быть ниже.

• В случае сдачи недвижимости через управляющую компанию расходы могут составлять от 20% до 30% от дохода. Включают в себя услуги по привлечению арендаторов, уборке и обслуживанию недвижимости, а также маркетинг и бухгалтерию. Это снижает чистую прибыль, но позволяет владельцам недвижимости не беспокоиться о текущем управлении.

Аренда недвижимости в Болгарии может приносить стабильный доход, особенно если учитывать сезонный характер рынка. С доходностью от 4% до 10% годовых, страна является привлекательным выбором для долгосрочных инвестиций в аренду жилья.

• На ранних стадиях строительства стоимость недвижимости значительно ниже, чем после завершения проекта. В Болгарии покупка недвижимости на этапе котлована или фундамента позволяет инвесторам получить выгодную цену, что в будущем дает возможность продать её с прибылью.

• На протяжении строительства цены на недвижимость могут увеличиваться на 10-20% и более, в зависимости от спроса, местоположения объекта и состояния рынка. Болгария, особенно такие города как София, Варна и Пловдив, показывает устойчивый рост цен на недвижимость, что делает перепродажу прибыльной.

• В Болгарии сроки строительства новых объектов недвижимости варьируются от 1 до 3 лет, в зависимости от сложности проекта и застройщика. За это время рынок может измениться, и цены на недвижимость могут вырасти, особенно в случае успешной реализации проекта.

Доходность от девелоперских проектов 15 - 20% годовых.

Порог входа в девелоперские проекты от 1 000 000 $.

Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 1,5 года.

• Застройщики в Болгарии часто предлагают рассрочку на срок до 2-3 лет. Это позволяет инвесторам не оплачивать полную стоимость недвижимости сразу, а распределить платежи на несколько этапов. Такой подход особенно удобен для тех, кто не готов сразу выкладывать всю сумму.

• Обычно для оформления рассрочки требуется первоначальный взнос, который может составлять от 20% до 50% от стоимости недвижимости. Этот взнос зависит от застройщика и условий конкретного проекта.

• После внесения предоплаты оставшаяся сумма делится на равные части и выплачивается в течение оговоренного периода. Рассрочка может быть без процентов или с небольшим процентом (обычно 5-7% годовых). Условия зависят от застройщика и типа проекта.

• Для оформления рассрочки иностранным гражданам нужно предоставить стандартный пакет документов, включая паспорт, подтверждение финансовой состоятельности и возможно, юридическое лицо в Болгарии (если покупка производится через компанию).

• Рассрочка — это удобная опция для иностранных инвесторов, особенно если покупка недвижимости совершается в момент строительства. Такой подход помогает распределить расходы и снизить финансовую нагрузку на покупателя.

• Отсрочка оплаты позволяет быстрее войти в инвестиционный процесс, не дожидаясь окончания строительства или накопления всей суммы. Это также позволяет инвестору заняться сдачей недвижимости в аренду, генерируя доход для оплаты оставшейся суммы.

Коммунальные платежи

Услуги управляющей компании

Налоги

• Это включает в себя организацию аренды, поиск арендаторов, проведение договорных операций, а также решение текущих вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости. Обычно управляющие компании в Болгарии берут от 10% до 20% от стоимости аренды в качестве платы за управление.

• Включает в себя регулярную уборку квартиры или дома, смену постельного белья, уборку общих территорий (для многоквартирных домов), а также техническое обслуживание системы отопления, кондиционирования, электрики и сантехники. Стоимость этих услуг может составлять от 50 до 150 евро в месяц в зависимости от размера недвижимости и количества предоставляемых услуг.

• Управляющие компании также могут заниматься размещением недвижимости на платформах для аренды, таких как Booking.com или Airbnb, а также заниматься продвижением и рекламой. За это, как правило, взимается дополнительная комиссия от 5% до 10% от стоимости аренды.

• Включают в себя мелкий ремонт, а также обслуживание и замену поврежденных или устаревших частей объекта. Эти расходы могут варьироваться в зависимости от состояния недвижимости и необходимости проведения работ.

• Если управляющая компания управляет денежными средствами, например, собирает плату за аренду, она может взимать небольшую комиссию за финансовое управление — от 1% до 3% от суммы аренды.

Таким образом, в сумме расходы на управляющую компанию в Болгарии могут составлять от 15% до 30% от стоимости аренды объекта недвижимости. Эти расходы могут варьироваться в зависимости от уровня предоставляемых услуг и ценовой политики компании.

1. Налог на покупку недвижимости (нотариальный налог):

• При покупке недвижимости в Болгарии покупатель должен уплатить нотариальный налог. Он составляет 3% от стоимости недвижимости (или оценочной стоимости, если она выше рыночной).

1. Налог на имущество:

• Каждый собственник недвижимости в Болгарии обязан уплачивать ежегодный налог на имущество. Ставка налога варьируется от 0,01% до 0,45% от кадастровой стоимости недвижимости, в зависимости от местоположения и типа недвижимости.

• Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы обязаны уплатить налог на доход от аренды. Ставка налога составляет 10% от полученной прибыли (после вычета расходов на обслуживание недвижимости). Важно, чтобы все доходы от аренды были задекларированы в налоговых органах.

• НДС в Болгарии составляет 20%. Налог взимается при покупке новостроек и некоторых видов коммерческой недвижимости. В некоторых случаях НДС может быть возвращен покупателю, если он использует недвижимость для коммерческих целей.

• Для юридических лиц, получающих доход от недвижимости (например, сдачи в аренду), налог на прибыль составляет 10%. Этот налог применяется к прибыли, полученной от коммерческой деятельности, связанной с недвижимостью.

• При перепродаже недвижимости, если она была в собственности менее 3 лет, существует налог на прибыль от продажи, который составляет 10%. Если объект был в собственности более 3 лет, налог не взимается.

• В случае передачи недвижимости по наследству, наследники обязаны уплатить налог на наследство. Ставка налога зависит от степени родства и варьируется от 0,4% до 6,6%.

• Для иностранных инвесторов, которые получают дивиденды от владения болгарскими компаниями, налог на дивиденды составляет 5%.

Покупка и владение недвижимостью в Болгарии требует учета ряда налоговых обязательств, которые могут варьироваться в зависимости от типа и назначения недвижимости.

• Это наиболее распространённая форма собственности, которая предоставляет владельцу полные права на землю и недвижимость. Владельцы, обладающие правом Freehold, имеют возможность распоряжаться своим имуществом, продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству. Этот тип собственности доступен как для граждан Болгарии, так и для иностранных граждан, но важно помнить, что для иностранных граждан существует ограничение на приобретение земельных участков, что может потребовать дополнительных юридических шагов.

• Это право, которое позволяет человеку использовать и получать прибыль от недвижимости, но без права её продажи. Владелец usufruct имеет право на использование недвижимости в течение определенного периода (например, на срок жизни). Этот тип права часто применяется в случаях, когда недвижимость передаётся в дар или по наследству.

• В случае аренды недвижимости, срок которой может быть длительным (от 30 лет и более), владелец арендуемой недвижимости получает право на её использование и возможное перепродажу аренды. Этот тип собственности актуален для тех, кто не может приобрести земельный участок в собственности, но заинтересован в долгосрочном пользовании имуществом.

• Иностранцы не могут напрямую покупать землю в Болгарии, однако существует возможность аренды земельных участков на долгосрочной основе (например, на срок до 99 лет). Этот тип аренды используется для строительства и ведения сельского хозяйства, а также для коммерческой недвижимости.

• Совместное право собственности предполагает, что несколько человек (или юридических лиц) могут владеть недвижимостью совместно. При этом доли собственности могут быть равными или различными, в зависимости от договорённости. Такое право часто применяется в случае совместных инвестиций или в семейных соглашениях.

• В Болгарии также существует возможность приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита. В этом случае собственность может быть передана банком как залог, пока кредит не будет погашен.

• Основной документ, который фиксирует все условия сделки, включая цену, сроки, права и обязанности сторон. Договор подписывается обеими сторонами, и его нужно зарегистрировать в государственных органах для подтверждения прав собственности.

• Этот документ подтверждает, что продавец имеет законное право распоряжаться недвижимостью. Он предоставляется после того, как право собственности зарегистрировано в Кадастре и в Реестре недвижимости.

• Проверяется, нет ли у недвижимости долгов по коммунальным платежам, налогам или другим обязательствам. Этот документ также может быть получен в местной муниципальной службе или в управлении недвижимости.

• Включает информацию о точных границах земельного участка, наличии обременений, прав собственности и других ограничений. Этот документ важен для подтверждения точности данных о недвижимости.

• В случае если покупатель — юридическое лицо, необходимо предоставить свидетельство о регистрации компании. Это документ, подтверждающий легальность деятельности юридического лица в Болгарии.

• Для новостроек обязательным документом является проект планировки, который включает схему здания, его этажность, площади помещений и территорию. Этот документ должен быть подтверждён и одобрен строительными властями.

• Продавец должен предоставить сертификат о том, что он не имеет задолженности по налогам на имущество, что является обязательным для завершения сделки.

• При покупке недвижимости на стадии строительства важно получить разрешение на строительство, подтверждающее, что проект согласован и разрешён для строительства в соответствии с местными законами.

• Если недвижимость покупается в кредит, нужно предоставить документы, подтверждающие условия ипотеки, а также договор с банком.

• Если покупатель является иностранным гражданином, он должен получить специальное разрешение от Министерства юстиции Болгарии на приобретение недвижимости в стране. Это требуется, поскольку существует ограничение на покупку земли иностранцами.

Все эти документы играют ключевую роль в процессе покупки недвижимости и обеспечивают защиту прав покупателя. При заключении сделки в Болгарии рекомендуется привлечь юриста, который поможет проверить все необходимые бумаги и гарантировать юридическую чистоту сделки.

• Иностранные граждане, которые приобретают недвижимость в Болгарии, могут получить временный вид на жительство (ВНЖ) на срок до 1 года. Этот тип ВНЖ часто называют "ВНЖ по недвижимости". Для этого нужно приобрести недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 левов (примерно 150 000 - 250 000 евро) в зависимости от района и типа недвижимости.
• Важно отметить, что данный ВНЖ не даёт права на работу, однако владельцы недвижимости могут находиться в Болгарии на протяжении года с возможностью продления. Владелец должен быть финансово независимым и не обязан работать в Болгарии.

• Помимо недвижимости, существует вариант получения ВНЖ через инвестиции в экономику Болгарии. Например, если вы инвестируете в бизнес или создаёте рабочие места для болгарских граждан, вы также можете претендовать на ВНЖ. Для этого необходимо инвестировать сумму от 1 миллиона левов (около 500 000 евро).

• В Болгарии можно получить ВНЖ для работы, если есть приглашение от болгарской компании или работодателя. Также ВНЖ можно получить для ведения собственного бизнеса или создания компании в Болгарии.

• После нескольких лет проживания на основании временного ВНЖ (обычно 5 лет), можно претендовать на долгосрочное ВНЖ, что позволяет получать статус постоянного жителя, а впоследствии — гражданства.

• Программа получения болгарского гражданства доступна для иностранных граждан, которые проживают в стране на протяжении определённого времени (обычно 5 лет с момента получения ВНЖ). Этот процесс включает обязательное соблюдение налоговых и юридических обязательств, а также знание болгарского языка.

1. Доступные цены на недвижимость
2. Развивающийся рынок недвижимости в крупных городах и туристических регионах.
3. Налоговые льготы для иностранных инвесторов - налог на прибыль составляет 10%, что является одним из самых низких в ЕС.
4. Приобретения недвижимости без обязательного получения вида на жительство (ВНЖ).
5. Приятный климат - от мягкого средиземноморского на побережье до более континентального в центральных регионах.
6. Стабильность валюты. Лев (валюта Болгарии) привязан к евро, что обеспечивает стабильность и предсказуемость экономической ситуации в стране.

1. Сезонность - зависимость от сезонности
2. В сельских и отдалённых районах, инфраструктура недостаточно развита.
3. Колебания цен на недвижимость
4. Политическая нестабильность
5. Туризм зависим от сезонности

Болгария — привлекательная страна для инвесторов в недвижимость, и на её рынке работают как крупные национальные застройщики, так и международные компании. Застройщики Болгарии активно развивают жилые и коммерческие проекты в крупных городах, на побережье Чёрного моря и в горных курортах.