On-line chat
Подписаться на PRESALE и эксклюзивные предложения по международной недвижимости
Подписаться
Каталог объектов недвижимости Португалии
Подробно о недвижимости Португалии
Индивидуальный запрос

НЕДВИЖИМОСТЬ ПОРТУГАЛИИ

Недвижимость Португалии известна высоким качеством и стабильным спросом благодаря теплому климату, развитой инфраструктуре и популярности таких регионов, как Лиссабон, Порту и Алгарве. Средняя цена недвижимости от 3 000 до 5 000 за м2. Программа «Золотая виза» привлекает инвесторов со всего мира, предоставляя возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости. Спрос на краткосрочную аренду стабильно растет благодаря туристам, а доходность от аренды в популярных регионах достигает 6-8% годовых. Португалия идеально подходит для тех, кто приобретает недвижимость для себя, ценит комфорт и стабильность.

Португалия

Экономика - устабильно растет благодаря туризму и иностранным инвестициям.
Доходность и ликвидность - доход с аренды 5% - 6%, инвестиции в новостройки дают прирост до 8% - 10%.
Право и налоги - иностранцы могут владеть недвижимостью. Налоги на покупку – 6%, на аренду – 28%.
Инфраструктура - модернизируются дороги, туристические и жилые зоны.
Политическая стабильность и безопасность - безопасная страна для инвесторов.
Риски - высокий спрос увеличивает стоимость объектов.
Задать вопрос онлайн
Задать вопрос онлайн

ПОДРОБНО О НЕДВИЖИМОСТИ ПОРТУГАЛИИ :

Доходность в Португалии

Затраты, оформление, ВНЖ

О Португалии

Цены на недвижимость Португалии и основные типы недвижимости

Португалия — один из наиболее привлекательных рынков недвижимости в Европе. Рынок Португалии активно развивается и интересен как для инвесторов, так и для частных покупателей. Недвижимость в Португалии отличается разнообразием: от уютных апартаментов в исторических районах Лиссабона до роскошных вилл на побережье Алгарви.

По состоянию на 2024 год средняя стоимость жилья в Португалии составляет около 2 000–3 000 € за квадратный метр в крупных городах и туристических зонах. В некоторых регионах, таких как Алгарви, цены могут достигать 4 000 € за квадратный метр. Средняя площадь жилья составляет 100–150 м². Цены объектов в среднем составляют около 200 000–450 000€

Индекс цен жилой недвижимости в Португалии. с 2010 по 2023 год.
Португальский рынок недвижимости отличается высокой стабильностью, привлекая как локальных, так и международных инвесторов. В последние годы наблюдается заметный рост цен, особенно в крупных городах и популярных туристических зонах. Так, средняя стоимость квадратного метра в Португалии увеличилась более чем на 40% за последние 5 лет​

Стоимость недвижимости сильно зависит от местоположения. По состоянию на 2023 год самой дорогой является недвижимость в Лиссабоне. Средняя цена продажи дома здесь составляет около 6 000 € за квадратный метр. В Алгарви, популярном курортном регионе, цены варьируются от 2 000 до 4 000 € за квадратный метр. В то же время в менее туристических районах, таких как Центральная Португалия, средняя стоимость недвижимости может составлять всего 1 500–2 000 € за квадратный метр​

Некоторые регионы Португалии демонстрируют особенно перспективный рост. Например:
  • Лиссабон: Средняя стоимость недвижимости составляет около 6 000 € за м². За последние 5 лет цены выросли на 65%.
  • Порту: Средняя стоимость составляет 4 500 € за м², при этом рост за тот же период достиг 58%.
  • Алгарви: Средняя цена составляет 3 500 € за м². За 5 лет рост составил около 52%

Прибыль от недвижимости в Португалии

  • Прибыль от сдачи в аренду
  • Прибыль от перепродажи объекта недвижимости

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду

В Португалии доходность от сдачи недвижимости в аренду варьируется в зависимости от локации и формата аренды. Средняя валовая доходность составляет около 6–7% годовых, что делает рынок привлекательным для инвесторов.

Наибольший доход приносит краткосрочная аренда в туристических зонах, таких как Лиссабон, Порту и Алгарви. Эти регионы привлекают большое количество туристов благодаря их культурным, историческим и природным достопримечательностям. В таких локациях посуточная аренда позволяет владельцам получать доход значительно выше, чем при долгосрочной аренде. Например, в Лиссабоне доход от краткосрочной аренды может достигать 10% годовых.

Для долгосрочной аренды более стабильную доходность обеспечивают города с высоким спросом на жилье, такие как Лиссабон и Порту. Средний срок окупаемости недвижимости при долгосрочной аренде составляет около 12–15 лет в зависимости от выбранного объекта и затрат на его содержание.

Прибыль от перепродажи объекта недвижимости в ранней стадии строительства

Инвестирование в недвижимость на стадии строительства (pre-construction) в Португалии также может быть прибыльным. При правильном выборе застройщика и проекта потенциальная прибыль от перепродажи может достигать 10-15% от вложенных средств. Этот вид инвестиций особенно привлекателен в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту, а также в курортных районах, таких как Алгарви, где наблюдается активный рост цен на жилье.

Тем не менее, как и в любом инвестиционном процессе, рынок недвижимости Португалии подвержен колебаниям. В последние годы наблюдались как периоды роста, так и небольшие спады.

Прибыль от Девелоперских проектов

Участие в девелоперских проектах в Португалии может приносить доходность в диапазоне от 15 до 25% годовых. Порог входа в такие проекты начинается от 500 000 €, что делает их доступными для крупных инвесторов или групп. Средняя длительность девелоперского проекта составляет 2–4 года, в зависимости от сложности строительства. Эти проекты наиболее выгодны в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту, а также в курортных районах, где наблюдается стабильный спрос на недвижимость и рост цен.

Рассрочка для иностранцев в Португалии

Ипотека в Португалии доступна иностранцам, однако условия зависят от статуса резидента. Для нерезидентов максимальный размер кредита составляет обычно 60-70% от стоимости недвижимости, с первоначальным взносом в размере 30%. Ипотечные ставки варьируются от 1% до 8% годовых в зависимости от типа займа и кредитной истории заемщика.
Для иностранных граждан, не имеющих постоянного места жительства, существует возможность воспользоваться рассрочкой, предоставляемой застройщиками. Рассрочка, как правило, предоставляется на срок строительства объекта недвижимости, который может длиться от 1 до 4 лет.

Рассрочка в Португалии также доступно, но с предоплатой в 20-30% от стоимости. В зависимости от условий договора, платежи могут быть ежемесячными или ежеквартальными.
Рассрочка в Португалии часто предоставляется беспроцентно, что позволяет покупателю не переплачивать за проценты, если соблюдаются условия контракта.

Затраты и налоги в Португалии

Коммунальные платежи

Коммунальные расходы в Португалии зависят от региона, площади жилья и времени года. Средние ежемесячные затраты на квартиру площадью 50–70 м² составляют:

  • Электричество и газ: около 50–100 евро в зависимости от сезона (зимой расходы выше из-за обогрева).
  • Водоснабжение и канализация: около 20–30 евро.
  • Интернет: 30–50 евро за высокоскоростной доступ.
  • Вывоз мусора: часто включён в коммунальные сборы, но в некоторых случаях может составлять около 5–10 евро в месяц.
Итого, общие расходы составляют от 100 до 180 евро, а с учётом интернета — 130–230 евро. Летом расходы ниже, а зимой выше из-за потребности в отоплении​.

Расходы на управляющую компанию

Если объект недвижимости в Португалии предназначен для сдачи в аренду, владельцы несут следующие расходы:
  • Комиссия онлайн-платформ: Платформы вроде Airbnb и Booking.com взимают комиссию в размере 3–5% от стоимости бронирования с владельцев и до 14% с гостей.
  • Услуги управляющей компании: Управляющие компании в Португалии берут 10–30% от дохода за управление объектом. Это включает маркетинг, бронирование, обслуживание гостей, организацию уборки и мелкий ремонт.

Таким образом, совокупные затраты на обслуживание объекта недвижимости, включая коммунальные платежи, могут достигать до 40% от дохода, полученного через онлайн-платформы

Налоги в Португалии

Владельцы недвижимости в Португалии сталкиваются со следующими налогами:

Налог на недвижимость (IMI): Ежегодный налог, ставка которого варьируется от 0,3% до 0,45% для городской недвижимости и может достигать 0,8% для сельской. Рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта.

Налог на доход от аренды (IRS): Для нерезидентов доход от сдачи в аренду облагается фиксированной ставкой 28%. Резиденты Португалии включают его в общий доход, который облагается прогрессивным налогом (до 48%).

Налог на прирост капитала (Mais-Valias): При продаже недвижимости с прибылью нерезиденты платят 28%, резиденты – налог на 50% прибыли, добавляемой к их общему доходу.

Налог на передачу недвижимости (IMT): Разовый налог при покупке недвижимости. Для жилой недвижимости ставка зависит от стоимости объекта и может достигать 7,5%. Льгота предоставляется для объектов стоимостью менее 93 331 €, а для дорогой недвижимости свыше 1 млн € применяется дополнительный налог 1%.

Вывод

Система налогообложения в Португалии учитывает статус резидента и тип использования недвижимости. Консультация с налоговыми экспертами поможет оптимизировать налоги и воспользоваться доступными льготами.

Виды собственности в Португалии

В Португалии существуют различные формы собственности на недвижимость, каждая из которых регулируется местным законодательством. Вот основные из них:

Полное право собственности (Propriedade Plena)
Это наиболее распространённая форма владения недвижимостью, которая даёт владельцу полное право на объект и землю, на которой он расположен.
Собственник имеет полную свободу распоряжаться объектом — продавать, сдавать в аренду, передавать в наследство или улучшать.

Условное право собственности (Propriedade Resolúvel)
Эта форма позволяет владеть недвижимостью при выполнении определённых условий, установленных в договоре. Если условия не соблюдаются, право собственности может быть утрачено.Обычно применяется в специфических сделках, например, при приобретении земли с целью её застройки.

Долевая собственность (Propriedade em Comum)
Объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам, которые имеют равные или разные доли.
Каждый владелец вправе распоряжаться своей долей, включая её продажу или передачу в наследство, что делает эту форму удобной для семейных и совместных инвестиций.

Кондоминиум (Condomínio)
Владельцы получают индивидуальное право на квартиру или дом в комплексе, а общие части (например, лифты, бассейны, парковки) находятся в совместной собственности.
Владельцы обязаны оплачивать взносы за содержание общих территорий и соблюдать правила, установленные ассоциацией собственников.

Долгосрочная аренда (Arrendamento de Longa Duração)
Эта форма подходит для тех, кто арендует землю или недвижимость на продолжительный срок (до 99 лет).
Чаще всего используется в коммерческих целях или при аренде земли под строительство. Арендатор имеет ограниченные права на изменения и перепродажу.

Публичное право собственности (Propriedade Pública)
Недвижимость, находящаяся в публичной собственности, может быть арендована или использована частным сектором на определённых условиях.
Это касается объектов культурного наследия или земли, принадлежащей муниципалитетам.
ВыводФормы собственности в Португалии разнообразны и зависят от целей приобретения недвижимости. Полное право собственности (Propriedade Plena) является наиболее популярным и даёт владельцу максимальную свободу действий. Для совместного владения или инвестиций удобны долевая собственность и кондоминиумы, а для коммерческого использования — долгосрочная аренда.

Документы на недвижимость в Португалии

Для приобретения недвижимости в Португалии требуется завершить несколько ключевых этапов оформления и получить набор документов, удостоверяющих право собственности.

Налоговый номер (NIF - Número de Identificação Fiscal): Все покупатели, включая иностранных граждан, должны получить налоговый номер в Португалии. Это обязательный шаг для заключения сделки и проведения регистрации недвижимости.

Договор купли-продажи (Contrato de Promessa de Compra e Venda): Этот предварительный договор фиксирует условия сделки, включая цену и сроки. Покупатель вносит депозит, обычно от 10% до 30% от стоимости недвижимости. Этот договор является обязательным и служит гарантией для обеих сторон.

Акт передачи собственности (Escritura Pública de Compra e Venda): Основной документ, который подписывается в присутствии нотариуса, после чего недвижимость официально переходит от продавца к покупателю. Важно, что перед подписанием акта покупатель должен уплатить налог на покупку недвижимости (IMT), который рассчитывается в зависимости от стоимости и назначения недвижимости.

Налог на покупку недвижимости (IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões): Это налог, который необходимо уплатить в момент подписания акта передачи собственности. Ставка зависит от стоимости недвижимости и может варьироваться от 0,4% до 8%, в зависимости от типа и назначения недвижимости.

Документ о подтверждении отсутствия задолженности (Certificado de Registo Predial): Этот документ подтверждает, что недвижимость не имеет долгов или обременений, таких как незакрытые кредиты или судебные иски. Его можно получить в местном земельном кадастре

Регистрация недвижимости (Registo Predial): После подписания акта, недвижимость должна быть зарегистрирована в земельном кадастре, что делает ее законным объектом собственности. Это завершающий этап процесса, который обеспечивает покупателю полные права на недвижимость.

Документ о платеже налога на гербовый сбор (Imposto do Selo): Это дополнительный налог, который также оплачивается при подписании акта передачи права собственности. Он составляет около 0,8% от стоимости недвижимости.
Эти документы обеспечивают законность покупки и необходимы для завершения сделки в Португалии.

ВИЗА, ВНЖ в Португалии

Золотая виза (Golden Visa): Эта программа предназначена для инвесторов, которые вкладывают значительные суммы в недвижимость или другие активы в Португалии. Инвесторы могут получить временный ВНЖ на 1 год с возможностью продления. После 5 лет проживания в Португалии, они могут подать заявление на постоянный вид на жительство или гражданство. Для этого нужно инвестировать в недвижимость на сумму от 500 000€ или в другие виды активов​


Виза для работников (Work Visa): Виза для работников выдается тем, кто находит работу в Португалии. Работодатель должен предоставить письмо, подтверждающее трудоустройство. Работники могут подавать на ВНЖ после определенного времени пребывания в стране, если они продолжают работать и соответствуют требованиям программы​


Виза для семейных объединений (Family Reunification Visa): Это виза для членов семьи граждан или постоянных резидентов Португалии. Она позволяет супругам, детям, родителям и другим зависимым родственникам жить в Португалии. Заявление на ВНЖ можно подать через несколько месяцев или лет, в зависимости от конкретных условий​

ПМЖ (Постоянный вид на жительство): После 5 лет проживания в Португалии с временным ВНЖ (например, по Золотой визе или бизнес-визе), можно подать заявление на постоянный вид на жительство. Этот статус предоставляет право на постоянное пребывание, работу и доступ к социальным услугам, таким как здравоохранение и образование​


Гражданство: После 5 лет проживания с постоянным видом на жительство можно подавать на гражданство, которое даёт полный доступ ко всем правам, включая право голосовать на выборах. Программа для получения гражданства может включать экзамен по португальскому языку и знанию культуры страны​


О Португалии

Португалия — это страна с богатым культурным наследием, динамично развивающаяся экономика и привлекательный рынок для международных инвесторов. С уникальным сочетанием исторического наследия и современных инноваций, Португалия становится важным центром для бизнеса, недвижимости и туризма в Европе. Высокий уровень жизни, благоприятный климат и относительно низкие расходы на жизнь делают её привлекательным местом для инвесторов и граждан, стремящихся к стабильности.

С населением около 10,3 миллионов человек, Португалия имеет сильную экономику, ориентированную на экспорт, особенно в таких секторах, как туризм, сельское хозяйство, энергетика и технологии. В последние годы страна также демонстрирует рост в области стартапов и инновационных технологий, что привлекает внимание иностранных инвесторов.


Экономика:
Португалия — это страна с одной из самых стабильных экономик в Европе, которая переживает рост благодаря разнообразию секторов, таких как туризм, сельское хозяйство, технологии и финансовые услуги. Несмотря на небольшие размеры, Португалия продолжает привлекать международных инвесторов благодаря благоприятным условиям для бизнеса, высокому качеству жизни и стратегическому расположению на юго-западном побережье Европы.

Туризм и инфраструктура:
Туризм является важной составляющей экономики Португалии. Страна известна своим историческим наследием, красивыми пляжами и уникальной культурой. Такие города, как Лиссабон, Порту и Алгарве, привлекают миллионы туристов каждый год, что создает высокий спрос на недвижимость для краткосрочной аренды и увеличивает её инвестиционную привлекательность. Развитая транспортная инфраструктура, включая международные аэропорты и железнодорожные сети, делает страну легко доступной для путешественников.

Политика и законодательство:
Португалия характеризуется стабильной политической ситуацией и надежной правовой системой. Иностранные инвесторы защищены законами о праве собственности, и могут наслаждаться такими же правами, как и граждане страны. Португалия активно поддерживает иностранные инвестиции, в том числе через программы, такие как золотая виза, что способствует созданию благоприятных условий для ведения бизнеса и покупки недвижимости.

Районы Португалии

Лиссабон
Особенности: Столицу Португалии привлекают туристы, деловые люди и стартапы. Это один из самых динамично развивающихся городов Европы, где наблюдается стабильный рост цен на недвижимость. Лиссабон также популярен среди иностранных инвесторов благодаря благоприятной налоговой политике и высокому качеству жизни. Доходность: В среднем доходность от аренды составляет 4-5% в год, но в популярных районах и туристических зонах она может быть значительно выше.
Порту
  • Особенности: Порту — второй по величине город Португалии, который привлекает не только туристов, но и инвесторов. Этот город славится своей культурой, историческими достопримечательностями и недавним восстановлением старинных районов. Порту — важный бизнес-центр с растущим рынком аренды.
  • Доходность: Средняя доходность от аренды составляет 5-6% годовых, особенно в центровых и туристических районах
Алгарве
  • Особенности: Алгарве, расположенное на юге страны, известно своими прекрасными пляжами и мягким климатом. Это популярное место для туристов и пенсионеров, что способствует высокому спросу на недвижимость для краткосрочной аренды.
  • Доходность: Доходность от краткосрочной аренды может достигать 6-8% годовых, что делает регион привлекательным для инвесторов.
Кашкайш
  • Особенности: Кашкайш — это приморский город вблизи Лиссабона, известный своей элитной недвижимостью и престижными курортами. Этот район популярен среди состоятельных клиентов, что делает его хорошим выбором для инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения в высококлассную недвижимость.
  • Доходность: Доходность от аренды варьируется, но в элитных районах она может составлять 3-5% годовых.

Климат в Португалии


Климат Португалии умеренно средиземноморский, с ярко выраженными различиями между прибрежной и внутренней частями страны. В целом, Португалия характеризуется мягкими зимами и тёплым летом, что делает её привлекательным местом для проживания и инвестиций.

  • Прибрежные регионы (Лиссабон, Порту, Алгарве): Эти районы обладают типичным средиземноморским климатом: лето жаркое и сухое, с температурами около +30°C, а зимы мягкие, с температурой около +10°C – +15°C. Природные условия делают побережье идеальным местом для жизни и туризма. В Алгарве летом температура воды может достигать 22–24°C, а солнечные дни продолжаются более 300 в год.

  • Центральная Португалия: Внутренние регионы страны, такие как Эштремадура и Центральный регион, имеют более континентальный климат. Зимы здесь холоднее, чем на побережье, с температурами, опускающимися до +5°C, а летом температура может подниматься выше +35°C. Это место идеально подходит для тех, кто предпочитает тишину и природу вдали от крупных городов.

  • Северная Португалия: В таких городах, как Брага и Гимараеш, климат более влажный, особенно в зимний период. Осадков здесь бывает больше, а температура зимой редко опускается ниже +5°C. Лето обычно прохладное, с температурами около +25°C. Это регион с изумительной природой, подходящий для любителей зелени и более умеренного климата.

  • Мадейра и Азоры: Острова Португалии имеют субтропический климат, с температурами, варьирующимися от +18°C зимой до +25°C летом. Осадки возможны круглый год, особенно в зимние месяцы, создавая уникальные условия для сельского хозяйства и туризма. Мадейра известна своим уникальным микроклиматом, где можно найти как сухие, так и более влажные зоны в зависимости от высоты.
Таким образом, климат Португалии делает страну отличным выбором для тех, кто ищет место с умеренными погодными условиями и множеством солнечных дней.

Преимущества и недостатки приобретения недвижимости в Португалии

Льготы для инвесторов:
Для иностранных инвесторов в Португалии доступны различные программы и налоговые льготы. Например, программа Golden Visa позволяет получить вид на жительство при вложении в недвижимость от €280,000 (в зависимости от региона). Это дает возможность не только жить и работать в Португалии, но и путешествовать по странам Шенгенской зоны. Также, налоговые льготы включают нулевой налог на прирост капитала при продаже недвижимости после 5 лет владения для резидентов, использующих недвижимость в качестве основного жилья.

Преимущества:

  • Прозрачная правовая система: покупка и владение недвижимостью защищены законами.
  • Стабильный рынок недвижимости: рынок недвижимости Португалии вызывает высокий интерес со стороны инвесторов, особенно в Лиссабоне, Порту и Алгарве.
  • Высокая доходность: популярные туристические регионы, такие как Алгарве и Лиссабон, обеспечивают значительный доход от аренды.
  • Программа Golden Visa: возможность получения ВНЖ через инвестиции.
  • Привлекательная инфраструктура и климат: от современных городов до тихих деревень и пляжей.

Недостатки:
  • Высокая стоимость недвижимости в популярных городах:
например, цены в Лиссабоне достигают €5,642 за м²​
  • Налоговая нагрузка: налоги на доход от аренды и недвижимость (IMI).
  • Сложности с бюрократией: процесс получения вида на жительство или лицензий может быть долгим.

Застройщики в Португалии

Vanguard Properties
Крупнейший застройщик страны с портфелем из 22 проектов, включая жилую и туристическую недвижимость в Лиссабоне, Алгарве и Компорте. Общая площадь проектов составляет более 1 млн м², с инвестициями более 1,2 млрд евро. Компания фокусируется на премиум-услугах, предлагая полный цикл сопровождения от дизайна до юридической помощи. Например, проект Bayline в Алгарве сочетает современные квартиры с видом на океан и комплексное обслуживание для покупателей.
Ombria Algarve
В рамках курорта Viceroy Residences компания предлагает люксовые апартаменты, совмещённые с отельной инфраструктурой. Владельцы могут использовать свои объекты или сдавать их в аренду через управляющую компанию, получая доход. Цены начинаются от 780,000 евро, а инфраструктура включает гольф-поля, частные сады и террасы
AFA Real Estate
Разработчик проектов Savoy Residence, предлагающий «брендированные резиденции» в Лиссабоне и на острове Мадейра. Эти элитные квартиры отличаются современным дизайном, полной меблировкой и доступом к услугам гостиничного уровня, включая бассейны, спа и круглосуточную охрану. Стоимость начинается от 400,000 евро.

Виллы в Португалии

Отдельно стоящие дома, которые часто включают частные зоны, такие как бассейны, сады и террасы. Подходят для людей, ищущих уединение, комфорт и жильё в живописных туристических районах.
От €350,000 до €700,000 в зависимости от региона, например, Алгарве или Лиссабонская Ривьера. В популярных районах элитные виллы могут стоить более €1,000,000

Таунхаусы в Португалии

Многоуровневые дома, которые делят одну или две общие стены с соседними домами. Чаще всего включают частные дворы или террасы и располагаются в жилых районах или пригородах. Подходят для семей, ищущих комфортное жильё с отдельным входом и доступной инфраструктурой. От €200,000 до €500,000 в зависимости от региона.
В популярных районах Алгарве цены на таунхаусы стартуют от €250,000.
В пригородах Лиссабона стоимость может составлять около €300,000–€450,000, в зависимости от размера и состояния объекта.


Апартаменты в Португалии

Представляют собой идеальный выбор для тех, кто ищет жильё в городах или популярных туристических регионах. Они часто находятся в многоэтажных домах и могут включать общие зоны, такие как бассейны, фитнес-центры или сады. В Лиссабоне и Порту цены могут начинаться от €200,000 за малые апартаменты, в то время как более просторные квартиры или апартаменты с видом на океан в популярных районах
Алгарве могут стоить от €350,000 и выше​
В небольших городах или пригородах цены могут быть значительно ниже, начиная от €150,000.