НЕДВИЖИМОСТЬ КЕЙПТАУНА (ЮАР)
Эксклюзивные виллы в районе Кэмпс-Бей, апартаменты в центре города и инвестиционные проекты на побережье пользуются стабильным спросом.
Кейптаун привлекает иностранных инвесторов благодаря умеренным ценам, высокой доходности от аренды и перспективам роста на фоне популярности города как туристического и бизнес-центра Южной Африки.
Цены на недвижимость Кейптауна
Индивидуальный запрос на покупку международной недвижимости
О Кейптауне - преимущества и риски
О Кейптауне - преимущества и риски
Город Кейптаун - сталица ЮАР (Южной Африканской Республики), находится на юго-западе Африканского континента и побережьи Атлантического окена. Сама ЮАР граничит Намибией, Ботсваной, Зимбабве, Мозамбиком, Эсватини (Свазиленд), Лесото, Атлантическим океаном, Индийским океаном. Численность ЮАР 60 000 000. Прирост населения в 1,3% в год.
Численность населеняи Кейптауна 4,8 миллиона человек. Сталица занимает площадь 400 квадратных километров и имеет выход на Атлантический океан.
Политическая стабильность и безопасность - демократическое правительство обеспечивающее хороший уровень безопасности и стаибильности. ЮАР и в частности Кейптаун безопасен для туристов и инвесторов.
Экономика - развитие за счет туризма, виноделия и сельского хозяйства. Инфляция 3%. Рынок недвижимости показывает ежегодный рост цен на 6-10%.
Инфраструктура - развивается аэропорт, дороги, активно строятся жилищные комплексы и развивается цифровая инфраструктура.
Туризм - Международный аэропорт Кейптауна обслуживает более 10 млн пассажиров в год, и этот показатель ежегодно увеличивается на 10–15%. Активно развиваются транспортная сеть, дороги и общественный транспорт. Туристическая инфраструктура, включая отели и развлекательные комплексы, соответствует мировым стандартам.
Климат - средиземноморский, с тёплым летом и мягкой зимой, что делает его привлекательным для туристов круглый год. Средняя температура варьируется от +7°C зимой до +26°C летом.
Доходность и ликвидность - доход с аренды 7 - 8%, инвестиции в новостройки дают прирост до 10% - 12%.
Право и налоги - иностранцы обладают полным правом на недвижимость на неограниченный срок. Налоги до 15%.
Виза и ВНЖ - Инвесторы могут получить бизнес-визу или визу на основе владения недвижимостью. Минимальные инвестиции — от 5 миллионов южноафриканских рэндов (около $300 000).
Риски - Некоторые районы имеют высокий уровень преступности, поэтому важно выбирать безопасные локации. Валютные риски также могут повлиять на инвестиционную доходность из-за волатильности южноафриканского рэнда.
Прибыль от недвижимости в Кейптауне
Прибыль от сдачи недвижимости в аренду
Прибыль от сдачи недвижимости в аренду
Доход от сдачи в аренду недвижимости в Кейптауне в среднем составляет 10–12% годовых, что делает среднюю окупаемость при сдаче в аренду около 8–10 лет.
Максимальный доход достигается за счёт посуточной сдачи в аренду, особенно в популярных туристических зонах, таких как районы набережной V&A Waterfront или Camps Bay. Апартаменты и дома в этих местах пользуются максимальным спросом.
Локация остаётся ключевым фактором, влияющим на доходность. Престижные районы с видом на океан или горы, такие как Clifton или Bantry Bay, могут приносить значительно более высокий доход благодаря их эксклюзивности и популярности среди туристов.
Инвестиции в туристические районы, такие как Camps Bay и Sea Point, обеспечивают высокий доход от краткосрочной аренды и долгосрочный рост капитала.
Прибыль от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства
Прибыль от перепродажи недвижимости купленной на ранней стадии строительства
Чистый доход от перепродажи недвижимости, купленной на ранней стадии строительства, составляет 15% – 30% от вложенного капитала.
В каждом пятом случае продажи новостроек удаётся достичь доходности в 40% и более. Это происходит за счёт успешных проектов от крупных застройщиков, предлагающих выгодные пресейлы в популярных районах, таких как Waterfront или Camps Bay.
Средняя длительность строительства вилл и таунхаусов в Кейптауне составляет 1,5 года, а апартаментов — около 2 лет.
Порог входа в новостройки начинается от $200 000, например, при стоимости на ранней стадии строительства $1 800 за м² и цене продажи конечному покупателю $2 600 за м².
Чем раньше инвестор входит в проект недвижимости, тем больше его потенциальная прибыль от сдачи в аренду или перепродажи объекта по более высокой цене.
Прибыль от Девелоперских проектов
Прибыль от Девелоперских проектов
Доходность от девелоперских проектов 20 - 30% годовых.
Порог входа в девелоперские проекты от 1 000 000 $.
Длительность девелоперского проекта в среднем составляет 1,5 года.
Рассрочка для иностранцев
Рассрочка для иностранцев
Предоплата составляет 20–30% от стоимости объекта недвижимости.
Получение ипотечного кредита в Кейптауне возможно для иностранных граждан при соблюдении ряда условий:
• Наличие регистрации компании в ЮАР.
• Получение налогового номера (Tax Number).
• Осуществление финансовой деятельности, подтверждающей платёжеспособность, на протяжении не менее одного года.
Кроме того, кредитные учреждения могут потребовать дополнительное обеспечение или подтверждение наличия капитала за пределами ЮАР.
Затраты и налоги
Затраты и налоги
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи
• Электричество – около $70 в месяц.
• Водоснабжение – около $40 в месяц.
• Персонал (уборка, уход за территорией, обслуживание бассейна) – около $250 в месяц.
• Интернет – около $30 в месяц.
Итого затраты могут составить до $400 в месяц, в зависимости от площади и уровня обслуживания объекта.
Расходы на управляющую компанию
Расходы на управляющую компанию
• Привлечение гостей – составляет около 15–20% от цены сдачи в аренду. Для этого используются OTA (Online Travel Agencies), такие как Booking.com или Airbnb, либо другие методы маркетинга и привлечения клиентов.
• Управление объектом недвижимости – в среднем управляющие компании в Кейптауне берут 20–25% от цены сдачи в аренду за обслуживание, включая координацию с гостями, уборку, обслуживание территории и решение текущих задач.
Таким образом, при сдаче объекта в аренду расходы на управляющую компанию, включая привлечение клиентов через платформы OTA, могут достигать до 50% от цены размещения объекта недвижимости.
• Налог (Transfer Duty) при покупке недвижимости в Кейптауне
Для недвижимости стоимостью до 1 000 000 ZAR налог не взимается.
Для объектов дороже 1 000 000 ZAR налог рассчитывается по прогрессивной шкале:
• От 1 000 001 ZAR до 1 375 000 ZAR — 3% от суммы свыше 1 000 000 ZAR.
• От 1 375 001 ZAR до 1 925 000 ZAR — 6% от суммы свыше 1 375 000 ZAR плюс фиксированная ставка 11 250 ZAR.
• Для объектов свыше 1 925 001 ZAR — 8% от суммы свыше 1 925 000 ZAR плюс фиксированная ставка 44 250 ZAR.
• НДС (VAT) при покупке новой недвижимости
Если объект продается застройщиком, налог (VAT) включается в стоимость и составляет 15%. Налог на передачу (Transfer Duty) в этом случае не взимается.
• Налог на сдачу недвижимости в аренду
Доход от аренды облагается стандартным подоходным налогом в зависимости от общей суммы доходов. Ставки варьируются от 18% до 45%, в зависимости от годового дохода владельца недвижимости.
• Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)
Применяется при продаже недвижимости и рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Для нерезидентов налог составляет 36% от налогооблагаемой базы.
• Налог на дивиденды для иностранцев
При переводе прибыли за границу удерживается налог на дивиденды в размере 20%.
Виды собственности в Кейптауне
Виды собственности в Кейптауне
1. Freehold (Полная собственность)
Владелец имеет полное право собственности на землю и недвижимость.
• Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству.
• Оформление Freehold завершается у нотариуса и регистрируется в Департаменте регистрации прав собственности на землю.
• Freehold — это наиболее распространённая форма владения для индивидуальных домов и земельных участков.
2. Sectional Title (Секционная собственность)
Используется для владения апартаментами, таунхаусами или другими частями зданий.
• Владелец владеет своей отдельной частью недвижимости (например, квартирой), а также имеет долю в общей собственности (лестницы, лифты, сад и т.д.).
• Управление общей территорией осуществляется управляющим органом или ассоциацией владельцев.
3. Share Block Scheme (Долевое владение)
Инвестор приобретает акции компании, владеющей объектом недвижимости.
• Покупатель получает право проживания в определённой части объекта, но не является её прямым владельцем.
• Такая форма используется для курортной или элитной недвижимости.
4. Leasehold (Аренда)
Земля или недвижимость предоставляется в аренду на длительный срок (например, 49 или 99 лет).
• Leasehold чаще встречается при аренде земли у муниципалитета или частного собственника.
• По истечении срока аренды права возвращаются собственнику земли.
Особенности для иностранных граждан:
Иностранцы имеют право на владение недвижимостью в ЮАР, включая Freehold и Sectional Title, при соблюдении законных процедур. Однако передача земли иностранным гражданам в долгосрочную аренду (Leasehold) регулируется более строго.
Документы на недвижимость
Документы на недвижимость
При покупке недвижимости в Кейптауне иностранный покупатель получает следующие документы:
1. Для объектов с правом собственности (Freehold):
• Свидетельство о регистрации собственности (Title Deed): подтверждает право собственности на землю и недвижимость.
• Договор купли-продажи (Offer to Purchase): договор между продавцом и покупателем, фиксирующий все условия сделки.
2. Для объектов секционной собственности (Sectional Title):
• Сертификат на секцию (Sectional Title Certificate): подтверждает право на конкретную часть объекта (например, квартиру).
• Договор управления (Management Agreement): прилагается для объектов с общей собственностью, таких как многоквартирные дома.
3. Для долгосрочной аренды (Leasehold):
• Договор аренды (Lease Agreement): устанавливает права арендатора на длительный срок (например, 49 или 99 лет).
• Регистрация аренды (Registered Lease): договор должен быть зарегистрирован в Департаменте регистрации прав собственности на землю.
Процесс оформления:
• Все документы заверяются у нотариуса и регистрируются в Департаменте регистрации прав собственности (Deeds Office).
• Процесс может занять от 6 до 12 недель в зависимости от сложности сделки.
Необходимые документы от покупателя:
• Паспорт.
• Подтверждение источника дохода и платежеспособности (например, выписки из банка).
• Идентификационный налоговый номер ЮАР (если применимо).
Особенности:
• Для иностранных граждан может потребоваться дополнительное разрешение на вывоз средств за границу или подтверждение источников финансирования.
• Оформление ипотеки или сделки с рассрочкой также требует предоставления дополнительных документов.
ВНЖ в Южной Африке
ВНЖ в Южной Африке
В ЮАР, включая Кейптаун, существуют несколько способов получения вида на жительство (ВНЖ):
1. Временный вид на жительство (Temporary Residence Visa)
• Выдаётся на срок до 5 лет в зависимости от целей пребывания.
• Основные категории:
• Рабочая виза (Work Visa): для квалифицированных специалистов или владельцев рабочих контрактов.
• Бизнес-виза (Business Visa): требует вложений в экономику ЮАР (от 5 млн ZAR или около $300 000).
• Студенческая виза (Study Visa): для обучения в учебных заведениях ЮАР.
• Виза на основе финансовой независимости (Financially Independent Permit): требуется подтверждение состояния на сумму не менее 12 млн ZAR (около $750 000).
2. Постоянный вид на жительство (Permanent Residence Permit)
• Предоставляется при выполнении одного из условий:
• Постоянное проживание по временной визе не менее 5 лет.
• Наличие высококвалифицированной профессии, входящей в список востребованных в ЮАР.
• Инвестиции в экономику страны.
3. Виза “Второй дом” для пенсионеров
• Выдаётся лицам старше 55 лет, при условии наличия ежемесячного дохода не менее 37 000 ZAR (около $2 500) или эквивалента на банковском счёте.
Особенности подачи заявлений:
• Заявления на получение ВНЖ обрабатываются в Департаменте внутренних дел ЮАР (Department of Home Affairs).
• Сроки рассмотрения зависят от типа визы и могут занять от 3 до 12 месяцев.
• При подаче документов иностранцы обязаны предоставить финансовые гарантии, выписки из банков и другие подтверждения.
Районы Кейптауна
Районы Кейптауна
1. Центральная часть Кейптауна (City Bowl)
Это сердце города, где сосредоточены бизнес-центры, рестораны, ночные клубы и музеи. Районы, такие как Грин Пойнт и Сити Центр, популярны среди молодежи и туристов. Высокий спрос на аренду и недвижимость обеспечивает доходность от сдачи до 8–10% годовых.
2. Атлантическое побережье (Atlantic Seaboard)
Сюда входят престижные районы Кампс-Бэй, Клифтон, Си-Пойнт и Банtry Bay. Эта зона известна роскошными виллами, пляжами и прекрасными видами на океан. Цены на недвижимость здесь самые высокие в Кейптауне, доходность от аренды доходит до 12%, особенно в летний сезон.
3. Южные пригороды (Southern Suburbs)
Районы, такие как Кенилворт, Ронделбош и Ньюлендс, славятся своими парками, учебными заведениями и спокойной атмосферой. Популярны среди семей и студентов. Цены на недвижимость ниже, чем на побережье, но обеспечивают стабильную доходность.
4. Хаут-Бэй (Hout Bay)
Этот район сочетает уют небольшого прибрежного городка с природными достопримечательностями. Хаут-Бэй популярен среди семей и экспатов, предлагая как частные дома, так и апартаменты с видом на океан.
5. Северные пригороды (Northern Suburbs)
Экономически доступная альтернатива центральным районам Кейптауна. Районы Белвилль и Пароу предлагают доступное жилье и коммерческую недвижимость. Доходность от аренды в этих районах часто превышает показатели престижных зон.
6. Винодельческие регионы (Winelands)
Районы Стелленбош, Парал и Франшхук известны своими винодельнями и природными ландшафтами. Популярны среди туристов и обеспечивают возможности для вложений в коммерческую недвижимость, связанную с туризмом.
Каждый район Кейптауна имеет свои особенности и преимущества, что позволяет инвесторам выбрать подходящий вариант для аренды или перепродажи недвижимости.
Климат в Кейптауне
Климат в Кейптауне
Сезоны:
• Лето (Ноябрь – Март):
Тёплое и сухое, температура воздуха составляет от 25°C до 30°C, с редкими осадками.
• Зима (Июнь – Август):
Мягкая и влажная, температура воздуха колеблется от 10°C до 18°C, часты дожди и сильные ветра.
Среднегодовая температура воздуха: 18–20°C.
Температура воды в Атлантическом океане: 14–18°C (холодное течение Бенгела).
Кейптаун славится своей сезонностью, мягким климатом и комфортными погодными условиями, что делает его привлекательным для жизни и туризма круглый год.
Застройщики Кейптауна
Застройщики Кейптауна
Эти застройщики обеспечивают высочайшее качество строительства, следуют современным экологическим стандартам и предлагают гибкие условия покупки, включая рассрочку и управление недвижимостью.
Выбирая застройщика в Кейптауне, вы инвестируете в недвижимость, которая сочетает престиж, доходность и стабильность.
В Кейптауне действует множество застройщиков, предлагающих разнообразные проекты недвижимости. Среди них выделяются следующие компании:
1. Balwin Properties
2. Rabie Property Group
3. Signatura
4. Blok
5. Amdec Group
Rabie Property Group
Amdec Group
Balwin Properties
Дом в Кейптауне
Дом в Кейптауне
Большинство домов и вилл в Кейптауне предлагают просторные спальни с панорамными окнами, собственные бассейны, ландшафтные сады и открытые террасы. Они могут быть выполнены как в современном архитектурном стиле с использованием стекла и бетона, так и в классическом стиле, с элементами из натурального камня и дерева. Такие объекты подойдут для тех, кто стремится насладиться жизнью в одном из самых красивых городов мира.
Дома используются как для личного проживания, так и для краткосрочной или долгосрочной аренды. Туристы и временные жители Кейптауна выбирают такие дома за их престиж, комфорт и возможность наслаждаться природой без лишних компромиссов. Дома в элитных районах предоставляют высокий уровень приватности и безопасность, что делает их особенно привлекательными для семей и частных инвесторов.
Для инвесторов дома в Кейптауне представляют собой стабильный источник дохода. Средняя доходность от краткосрочной аренды может составлять 8–10% годовых, особенно в туристический сезон. Это делает такие объекты не только комфортным местом для проживания, но и выгодным финансовым активом.
Дом в Кейптауне, Южная Африка № 01
Дом
• 5 спален
• 3 этажа
• 5 ванных комнат
• Терраса с видом на Атлантический океан
• Частный бассейн, сад и зона отдыха
• Гараж на 3 машины
Площадь:
• Здание: 450 м²
• Участок: 1 200 м²
Доход от покупки и продажи:
• Цена покупки: 1 800 000 $
• Цена продажи: 2 160 000 $
• Прибыль: 360 000 $ (20 %)
Таунхаусы в Кейптауне
Таунхаусы в Кейптауне
Таунхаусы в Кейптауне — это идеальный выбор для семей и людей, которые хотят сочетать комфорт частного дома с преимуществами городской инфраструктуры. Эти объекты недвижимости обычно расположены в закрытых жилых комплексах, таких как районы Си-Пойнт, Ронделбош и Ньюлендс, которые предлагают охраняемые территории, зоны отдыха, общие бассейны и детские площадки.
Таунхаусы популярны благодаря своей доступности по сравнению с виллами и более низким эксплуатационным расходам. Они предоставляют просторные жилые площади с современным дизайном, часто включая небольшие частные садики или террасы. Такие дома особенно востребованы среди молодых семей и экспатов, ищущих безопасное и комфортное жильё в черте города.
Районы, где чаще всего строят таунхаусы, характеризуются развитой инфраструктурой: магазины, школы, спортивные клубы и парки находятся в шаговой доступности. Для инвесторов это прекрасная возможность вложений: такие объекты легко сдаются в долгосрочную аренду и обеспечивают стабильный доход с доходностью в среднем от 6 до 8% годовых.
Благодаря привлекательности города, стабильному спросу на недвижимость и постоянному притоку иностранных инвесторов, рынок таунхаусов в Кейптауне продолжает расти, предоставляя множество возможностей для выгодных вложений.
Квартиры в Кейптауне
Квартиры в Кейптауне
Кейптаун предлагает разнообразные варианты квартир для покупки и аренды, что делает его привлекательным местом как для проживания, так и для инвестиций. Город славится своим богатым выбором объектов недвижимости — от современных квартир в центре города до роскошных апартаментов с видом на океан в районах Атлантического побережья.
Краткосрочное проживание и аренда:
Иностранцы могут находиться в Кейптауне до 90 дней по туристической визе. Это удобно для тех, кто ищет краткосрочную аренду квартир и апартаментов, особенно в популярных районах, таких как Си-Пойнт или Грин-Пойнт, которые известны своей развитой инфраструктурой, ресторанами и близостью к основным достопримечательностям.
Долгосрочное проживание и инвестиции:
Для длительного проживания возможна подача на рабочую, бизнес-визу или визу финансовой независимости. В случае успешной подачи на визу, инвесторы могут приобрести квартиры в престижных районах, таких как Клифтон или Банtry Bay, где недвижимость отличается высоким качеством и уникальным расположением.
Возможности получения ВНЖ:
Инвесторы, вложившие значительные средства в недвижимость Кейптауна, могут претендовать на получение временного вида на жительство. Основные условия включают подтверждение финансовой состоятельности и инвестиции в экономику ЮАР. Квартиры в современных жилых комплексах с охраной и удобствами (бассейны, спортзалы, лаунж-зоны) являются популярным выбором для иностранных граждан, ищущих статус резидента.
Выгоды от инвестиций:
Квартиры и апартаменты в Кейптауне не только обеспечивают высокий уровень комфорта, но и являются выгодным активом. Средняя доходность от краткосрочной аренды составляет 8–10% годовых, особенно в туристический сезон. Для тех, кто рассматривает инвестиции в недвижимость в Южной Африке, Кейптаун предоставляет уникальную возможность получить стабильный доход и насладиться одной из лучших локаций в мире.
Квартира в Кейптауне, Южная Африка № 04
Квартира
• 2 спальни
• 1 гостиная
• 2 ванные комнаты
• Балкон с панорамным видом на Столовую гору
• Доступ к бассейну, спа-центру, фитнес-залу и круглосуточной охране
• Подземная парковка для двух машин
Текущее время в Кейптауне
Загрузка...